三、“意民之情，所欲者田宅也”

　　法律史的经验表明，住房财产权在住房权的实现中起着基础性或辅助性的作用。如果没有住房这一物体本身，则根本谈不上住房权。对于那些拥有住房的人来说，住房财产权可以说就是住房权的全部。对于没有住房的人来说，首先要解决的问题也是获得一处住房；在获得住房之后，也仍旧是以行使住房财产权的方式来实现住房权。[9]如果在住房财产权保护方面存在欠缺，不但会影响住房保障权的顺利实现，甚至还会走向住房权的反面。因此，本文首先考察中国古代的住房财产权问题。

　　中国古人很早就认识到拥有财产对鼓励个人奋斗、促进社会文明进步的重大作用。管子曰：“仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱。”[10]孟子曰：“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。”[11]但在财产权特别是住房财产权的制度安排上，主要集中在宅地，而不是住房本身。[12]从先秦到唐代中期，宅地所有权的保障力度或者说其私有化程度均大于其他类型土地，宋代以后，土地普遍私有化，宅地和其他土地权利才没有区别。这和住房权保障制度形成了有趣的互动。

　　最早形成的是井田制时代的“五亩之宅”制。《孟子·梁惠王章句上》：“五亩之宅，树之以桑，五十者可以衣帛矣。”《孟子·尽心章句上》：“五亩之宅，树墙下以桑，匹妇蚕之，则老者足以衣帛矣。”《荀子·大略篇》：“五亩宅，百亩田，务其业，而勿夺其时，所以富之也。”《礼记·王制》：“田里不粥。”根据古人的解释，此田里之“里”者，指宅而言（说文卷十三：“里，居也。”）民国学者根据上述文献认为：

　　“宅地分配，见于周礼，而孟子、荀子亦间接得窥其略。至其授地面积，据孟、荀所传，则有五亩。窃谓周代授民田百亩之外，复授以宅地五亩，殆勿容疑。且此与授田异，许民永业，是其特征。”[13]

　　这实质是赋予宅地比耕地更多的权利，其永久性的使用权和所有权已经颇为接近。商鞅变法时期，对财产权的态度趋于明确：“意民之情，其所欲者田宅也。”[14]按照这一思想制定了名田宅制度，根据军功授予爵位及田宅：“能得甲首一者，赏爵一级，益田一顷，益宅九亩，一除庶子一人。”[15]这一制度延用到汉代。前些年出土的张家山汉简里详细记载了西汉吕后时期名田宅制度的具体内容。

　　关内侯九十五顷，大庶长九十顷，驷车庶长八十八顷，大上造八十六顷，少上造八十四顷，右更八十二顷，中更八十（简310）顷，左更七十八顷，右庶长七十六顷，左庶长七十四顷，五大夫廿五顷，公乘廿顷，公大夫九顷，官大夫七顷，大夫五顷，不（简311）更四顷，簪袅三顷，上造二顷，公士一顷半顷，公卒、士五（伍）、庶人各一顷，司寇、隐官各五十亩。不幸死者，令其后（简312）先择田，乃行其余。它子男欲为户，以为其□田予之。其已前为户而毋田宅，田宅不盈，得以盈。宅不比，不得。（简313）

　　宅之大方卅步。彻侯受百五宅，关内侯九十五宅，大庶长九十宅，驷车庶长八十八宅，大上造八十六宅，少上造八十四宅，右（简314）更八十二宅，中更八十宅，左更七十八宅，右庶长七十六宅，左庶长七十四宅，五大夫廿五宅，公乘廿宅，公大夫九宅，官大夫七宅，大夫（简315）五宅，不更四宅，簪袅三宅，上造二宅，公士一宅半宅，公卒、士五（伍）、庶人一宅，司寇、隐官半宅。欲为户者，许之。（简316）[16]

　　在魏晋以后的均田制中，宅地作为土地的一部分，按照人口多少分配。和前述的“五亩之宅”、名田宅制度一样，宅地也是允许农民永远占有的。唐代园宅地不但数量大，[17]权利也相当发达，不但国家不能收回，而且可以自由买卖。[18]这类似于当前中国农村的宅基地制度。

　　唐代中期以后，土地大规模私有化，宅地和其他土地没有了法律上的区别，均进入市场流通，而国家也无力保障每个人均占有一定数量的宅地，这在一定程度上造成了居住的艰难，甚至士子、低级官僚也难幸免。[19]这也是著名诗人杜甫写作“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”诗句的历史背景。但这一社会变化也加速了住房权的发展，其中，宋代是一个转折点。[20]此前，对于鳏寡孤独贫穷老疾不能自存或遭遇灾荒、流离失所的国民，国家也予以救济，包括发放衣物粮食、提供临时居所、资助重建家园等。但因为有宅地制度作为基础保障，住房问题不是特别严重，因而国家的保障力度较小，有关规定也比较零散。从宋代开始，随着宅地制度的弱化和住房问题的严重，包括住房在内的社会保障的制度化、系统化都取得了重大进展。