离婚诉讼中按揭房屋的权属(下)

陈凌云

　　四、离婚诉讼中按揭房屋权属之争的法理解析

　　《婚姻法解释（三）》草稿中第十三条总体观点支持按揭房屋为个人所有的观点，但是其附加的“总房款一半”的要求，致使按揭房屋的权属认定再次处于不确定的状态。事实上，房屋的归属与付款比例无关，加之按揭房屋可分为“现房按揭”和“期房按揭”，两者各有特点，不能用比例解决所有问题。此部分通过对按揭房屋权属变动的过程进行分析，以期获得既符合理论又具有实践意义的结论。[15]

　　（一）按揭现房的权属

　　现房指通过竣工验收，可以交付使用，并可以取得房屋产权证的房屋。现房按揭是在商品房建成以后，购房者与开发商签订房屋买卖合同，同时支付一定比例的首付款，不足部分向银行申请贷款。开发商为购房者办理产权登记手续，银行在房屋上设定抵押权登记。本文认为，若按揭房屋为现房，宜认定为个人财产。

　　1．婚前债权转化成为物权

　　按照我国物权变动模式，买卖房屋的债权行为和房屋的产权登记行为是一个连续的不可分割的过程。买卖合同是房屋产权登记的原因，房屋产权登记为买卖合同的结果，登记内容与买卖合同信息的一致，恰表明两者之间的因果关系。

　　无论是反对将按揭房屋视为个人财产，或者欲通过支付房款的比例来决定按揭房屋权属的观点，主要的根据是：尚未完成登记的买受人，仅为债权人。如此机械的在直接当事人之间划分债权和物权本身就是错误的。即使在主张物权形式主义的德国，也没有做出如此明确的区分。在德国，土地物权取得人在已作出有约束力的物权合意，且由取得人提起登记申请之后，而在登入土地登记簿之前，此时土地物权人所享有的就是物权性期待。[16]在德国，“物权性的期待”的概念。主要是指取得物权的某些条件已经实现，另一些条件还没有成就。[17]期待权强于单纯的取得期望，但又弱于完全权利。而我国否定物权行为无因性，不动产买卖合同本身兼具债权和物权合同的性质，夫或妻一方在婚前签订房屋买卖合同之后，尽管未登记，此时其所享有的为物权性的期待，而非单纯的债权。