（二）按揭期房的权属

　　1．期房按揭的性质

　　期房按揭是指商品房建造期间，开发商与买受人签订商品房预售合同[21]，并将该合同交给银行占有，以合同项下的权益为担保向银行贷款。到期依约清偿银行贷款本息后，银行返还商品房预售合同项下的相关权益；到期依约不能清偿银行贷款本息的，银行取得合同项下的权益以清偿贷款本息，或者由保证人承担保证责任。期房按揭中，买受人向银行提供的担保并不是期房的所有权而是对开发商享有的合同权益，在满足一定条件时，买受人可以回购其在《商品房预售合同》中的权益，同时银行会控制贷款的用途。

　　按揭一词源于英美法系，尽管我国也使用按揭一词，但与香港按揭的性质存在差异。香港不动产担保中的按揭与抵押因产业的类型而相应的分为法定式和公义式，其中楼花按揭（期房按揭）是香港的公义式按揭，现房按揭为法定式按揭，香港《地产转让及物业条例》第四十六条的规定，当公义式地产转化为法定式地产时，相应的按揭自动转换。根据我国《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《管理办法》）第三十四条第二款规定：“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”显然大陆地区的按揭不能自动转换。因此，我国期房按揭的性质分成两个部分：在房屋尚未登记之前为让与担保[22]，担保物为《商品房预售合同》；房屋登记后为不动产抵押。在办理房屋产权证之前，担保物为房屋，而银行作为债权人对担保方式的变更并无异议。

　　因此，离婚诉讼中按揭期房的归属并不容易确定。

　　2．根据递交房屋产权登记申请的时间确定按揭期房的权属

　　在期房按揭中出现了两个合同：商品房预售合同与商品房买卖合同。在申请房屋产权登记时需要提交的是商品房买卖合同，而不是预售合同。按照惯例，可以办理产权登记时，开发商会给小区的业主更换买卖合同，然后统一办理产权证登记。此时期房已成为现房，根据签订买卖合同的时间来判断房屋的权属：若在婚前存续期间签订买卖合同，则为夫妻共有财产，否则为婚前个人财产。

　　然而，实践中换取房屋买卖合同和办理产权证都会受到外部因素的影响，尤其是开发商。有些开发商无证预售，或者违规施工导致验收不合格导致无法办理产权证；按照惯例，一般由开发商为业主统一代办房产证，而开发商擅自压存业主办证的手续和费用，这些都导致无法按时办理产权证。所以根据签订商品房买卖合同的时间来确定房屋的权属，并不公平。