二、规范掠夺性贷款行为的消费者保护法律框架
针对抵押贷款中的掠夺性行为，美国法律有针对性地进行了规范，从联邦到州都有较为积极和完备的立法。
（一）应对掠夺性贷款的法律架构
在联邦层面上，主要包括《联邦贸易委员会法》(The Federal Trade Commission Act)、《真实不动产处理程序法》(The Real Estate Settlement Procedures Act，以下简称RESPA)、《诚实贷款法》(Truth in Lending Act，以下简称TILA)以及《1994年住房所有权和处理程序法的修正案》(1994 Amendments in the Home Ownership and Settlement Procedures Act) 、《平等信用机会法》(Equal Credit Opportunity Act，以下简称ECOA)、《公平住房法》(The Fair Housing Act，以下简称FHA)。这些法律都有对抵押贷款发起人掠夺性行为的调整。同样，许多州通过的掠夺性抵押贷款法律也都在不同程度上规范了市场行为。[14]
《联邦贸易委员会法》禁止使用不公平或欺骗性的交易行为。虽然该法没有赋予消费者以诉权，却给联邦贸易委员（FTC）会以广泛的裁量权来确定什么是不公平或欺骗性行为。FTC也会对在其管辖权之内不遵守要求的贷款人提起强制执行的诉讼。[15]不过，尽管诉讼大多数都能取得成功，但对于掠夺性贷款问题的解决似乎也只是流于表面。国会努力在RESPA中制止抵押贷款成交结算时的不公平成本和行为。要求贷款人和抵押经纪人在不迟于借款人申请贷款后的三个营业日要向借款人作出交易成本的“诚信评估”并发放政府不动产结算成本的宣传册。宣传册主要是解释不动产交易各项成本的性质。在成交结算时，RESPA要求贷款人采用规定的表格形式HUD-1将交易过程中对借款人所收取的各种费用作出完整的列举。其中必须要包括所有的折扣、不动产代理费用、贷款经纪费以及其他许多杂项。除了披露，RESPA还禁止收取会引起成本不必要增加的回扣或介绍费。如果违反将会对贷款人和经纪人收取任何违法收费的三倍罚金。[16]TILA在立法中为消费信贷合同建立了统一的术语，以方便消费者在购物和决策时进行比较。TILA要求贷款人在披露说明书中要用联邦定义的术语披露该信贷合同的一些最重要条款。为此，美联储也公布了标准格式以供贷款人进行TILA披露。该法要求抵押贷款人须告知借款人拥有贷款发放后3天之内仍有取消合同的权利。如果贷款人严重违反TILA，则将这3天期限延至3年。另外违反该法的处罚措施还包括最高可达2000美元的法定赔偿。如果是集团诉讼案件，法定赔偿金额最高可达到50万美元和贷款人净资产百分之一中的小值。[17]针对市场上不断发生的掠夺性贷款行为，国会在1994年制定了《住房所有权和股权保护法》(Home Owners and Equity Protection Act of1994，以下简称HOEPA)，该法将一些特定的住房抵押贷款归为“高成本”贷款，对于这些贷款要求进行特定的披露，并禁止一些指定的不公平条款。该法特别禁止贷款人不考虑借款人的偿还能力而进行高成本的贷款行为。在HOEPA的预先披露条款中，规定贷款人必须提示借款人关于年利率、定期还款的金额、最后一次大额还款的金额、借款总额、任何可选信贷保险或债务注销险的费用等信息。另外，HOEPA还强制要求贷款人要书面告诫借款人其可能会失去房屋产权，而且还规定在贷款转让的情况下，房屋所有权人对贷款的受让人拥有对初始贷款人一样的主张和抗辩的所有权利。最后，HOEPA还要求披露利率和每月还款的增加情况。[18]
HOEPA是对TILA的修正，是为了更直接地应对住房抵押贷款的掠夺性行为。无首付款的抵押贷款如果超过了设定的两个触发点之一，也要受HOEPA调整。第一个价格触发点是基于利率，而第二个触发点则是基于费用。如果抵押贷款落入HOEPA适用范围，贷款人必须在贷款结束至少前3天进行预先披露。披露内容中必须包括年利率、借款人的撤销权、最后一次大额还款金额，贷款保险费等，同时也要书面告知消费者如不能偿债则会失去房产。HOEPA贷款必须符合几个实质性要求：第一，必须要分期偿还，不可以收取因迟延还款或其他违约而导致的惩罚性利率，当贷款期限长于5年时不可以要求最后一次大额支付。且只有满足以下条件时，贷款人才可以收取提前还款罚息：在贷款期限的前5年还款，贷款并不会使借款人将其超过一半的每月收入用于还款，而且贷款人并没有给其提供提前还贷的资金。第二，针对房屋修缮的滥用，HOEPA规定贷款人不可以将HOEPA贷款的收入仅支付给房屋改善服务商。第三，HOEPA禁止贷款人不考虑借款人还款能力仅依靠抵押品的放贷行为。[19]
