[案例2]：SDZY 小区事件，行政诉讼案，该案被视为业主委员会诉基层地方政府违法行政的重要一案，为业主成立业主委员会免遭基层地方政府非法干预和操纵提供了重要的司法判例。2006年11月到12月，B 市CY区SDZY业主委员会举行换届选举，经过460户业主（占全部业权票数的70%）投票，依法选举产生了该小区的第二届业主委员会。在选举过程中，业委会曾多次当面邀请或书面邀请居委会参与监督和指导换届选举工作，但居委会始终置若罔闻，既不参与，也不给任何回复，还怂恿部分持不同意见业主对换届选举进行干扰破坏。待新一届业委会选举出来后，又拒绝为其提供盖章确认手续，从而使得新选出来的第二届业委会无法在市建委小区办完成备案。虽然没有完成备案，但第二届业委会并没有因此而停止开展正常工作。他们成立之后所进行的第一项工作就是，执行和完成2006年5月13日由第一届业委会召集并最后通过“用招投标方式选聘新物业公司”的业主大会决议。
临近招投标产生新聘物业公司的最后阶段，LGY地区办事处和SDZY社区居委会联合与业委会展开了对谈，表示现业委会没备案不合法，不予承认，并在小区散发《积极参加SDZY社区业委会换届工作——致SDZY社区业主（居民）的一封信》，宣称“2007年1月3日，第一届SDZY小区业主委员会任期届满，新一届业主委员会尚未按照法律、法规完成换届工作”，“LGY 地区办事处在CY区房管局的业务指导下，将于2007年7月16日启动小区业主大会的筹备工作，由小区业主按照法规规定选出业委会，完成换届工作。在新一届业委会产生之前，小区业委会印章停止使用”，并要求“全社区业主行动起来积极参加SDZY社区业委会换届工作”。
随后，在7月21日，LGY地区办事处在社区内张贴了B 市建委（666号文）《关于CY区SDZY小区业主委员会换届及印章问题的批复》，批复内容为“由LGY街道办事处组织召开业主大会，选举产生业主委员会；原业委会将档案资料、印章及其他财物交由社区居委会保管，待新一届业委会产生后，由居委会转交业委会”。
同时，LGY 地区办事处张贴了组织业委会换届选举筹备组的通告，于9月16日开始正式组织再次换届选举，并最终以高于有效票数1票的结果宣布成立了新的业委会。与此同时，先前选举出来的第二届业委会通过邀请相关方面小区专家、学者和律师组织召开了《相关部门是否有权另选业委会》的研讨会，针对B 市建委666号文的非法行为进行了深入研讨，并最终将B 市建委告上法庭。2008年4月7日，SDZY 业委会诉B 市建委违法行政案在XW区法院宣判。法院驳回了业委会诉讼请求，并指出B 市建委666号文属于行政指导意见，不具有行政羁束力。虽然诉讼请求被驳回，但业界普遍认为原告具有胜诉意义：“一方面，法院没有否认业委会的主体资格，①「目前，在立法上，无论是《物业管理条例》，还是新近颁布的《物权法》，都没有对业委会的法律主体资格作出明确规定；但在司法实践中，不同的法院对其诉讼主体资格给予了不同程度的默认」实际上等于默认了业委会可以作为行政诉讼主体；另一方面，说建委666号文只是一个指导性意见且不具行政羁束力，就意味着它就不再可以作为居委会干涉小区事务的根据了，这对以后的小区维权有利”。目前，该小区两业委会仍处于并存状态。②「本案例根据笔者的实地调查材料以及相关新闻报导和SDZY业委会论坛整理而成」
由这两个案例可以看出，小区的公共利益和公共事务，惟有通过业主委员会这一法定组织来进行主张和维护。MLY 业委会通过民事诉讼成功地“拧干了湿漉漉的物业费”，极大地鼓舞了业主的维权士气、增强了业主对法律的信心，并产生了强烈的社会示范效应。一时间，各小区纷纷前往MLY 交流学习、求道取经，MLY 案几乎成为业主维权的“百科全书”。SDZY业委会则通过行政诉讼有效地纠正了基层地方政府的违法行政行为，并通过司法审判从法理上再次明确了行政行为的边界和范围。通过这种行政诉讼，一方面，为业主成立业委会免遭非法行政干预提供了司法维权经验；另一方面，也为敦促和提高基层政府部门依法行政的水平和意识产生了有力的推动效应。两个案例成功胜诉的实践也表明，司法诉讼决不仅仅是法庭之内的审判较量和斗争，法庭之外的力量博弈和较量实际上也是其不可或缺的重要组成部分，两者交互并存、相互支撑，共同影响和决定了司法诉讼的成败。其中，公共媒体的舆论监督发挥了重要作用，通过对这两个案件的全程跟踪报道，使得案件和事态的进展始终处于公开、透明状态，从而更加增强了其公共性和社会性。值得指出的是，我们这里选取的两个案例都是诉讼获胜的案例，而实际中绝大多数小区的诉讼皆以失败告终，真可谓屡诉屡败、屡败屡诉。之所以选择这两个成功案例，不仅因其稀少，更在于它们能够从正面更好地显示出当前业主司法诉讼维权的实践状态和特征。由于我国法律实行的不是判例法，这就使得MLY 案和SDZY案的胜诉在某种程度上仍只具有个案意义，就是说，它们不具有在司法审判实践中的普遍适用效力。尽管如此，它们所诉讼的“物业费虚高问题”和“业主成立业委会遭受非法行政干预和操纵问题”并不只是某一个“个案性问题”，而是各小区普遍面临的“共性问题”。就此而言，两案所打的诉讼官司实际上都具有“通例”性质。这种具有通例性质的案例的成功诉讼，不仅极大地触动和激发了整个业主群体的法律意识和权利觉悟，而且直接引发了业主群体对司法正义和社会公正的强烈欲求，从而使得司法诉讼成为了业主维权抗争的一种重要方式。
3.立法维权
业主的立法维权主要指向整个“房地产商利益集团”，其基本方式是通过影响和改变立法过程或内容进而主张和维护业主的合法权益。
从我们的调查来看，目前，业主的立法维权主要有四种基本运作形式：“研修培训”是基础环节，通过常练“基本功”，有助于培育和树立业主群体的法律意识和法制观念：“民间立法”和“公民联署”作为连动双翼不仅有助于推动和促进立法机关公开、公正、民主立法，而且也能够促进法律本身的发展和完善；竞选人大代表则开始嵌入到体制内部，其方式更直接，但其实现难度则更大，其效果也须日益积聚。下面，我们结合具体的经验材料来分析这四种立法维权运作形式的实际效果。
（1）研修培训。研修培训是立法维权的一项基础性工程，一般以研讨会、培训班、公共论坛为载体，针对当下与业主切身利益密切相关的诸种问题和议题，通过邀请业主、律师、专家、学者、媒体等各方共同参与交流和讨论，以达到加深了解、提高认识、分享经验、共商对策的目的，其核心在于对业主进行普法、授经和启蒙。这里较具代表性的是B 市“业主委员会协会申办委员会”（简称业申委）所举办和开展的一系列公益性研修和培训活动：a、举办《业主自治研修班》：“为帮助业主朋友们深入学习业主大会、业主委员会专业知识，掌握业主自治的基础知识，提高业主委员会自治管理能力，规范业主委员会运作，培育社区人才”，B 市业申委于2009年3月与中国选举与治理网联合启动和举办了这个研修培训项目，并受到了广大业主的热烈欢迎和好评。目前该班已经举办了七讲，据参加该班的HD区WBH 小区业委会主任W 先生说：“关于如何成立业委会、招投标选聘物业、划转大修基金的法律知识我都是在这里学到的，十分受用。最近，我们小区就成功更换了前期物业，选聘了自己的新物业公司。”b 、举办《基层群众自治培训班》：“为响应国家民政部积极推进居委会直选的号召，尤其是配合B 市新一届社区居委会换届选举，业申委于2009年3月份通过培训班形式向广大业主讲解居委会选举法律知识、居委会选举过程和关键要点以及关于成立居民选举委员会和推进直接选举或户代表选举的经验和技巧等，以增强和提高业主群体对基层群众自治的参与度并更好地服务于业主自治事业”。据培训班负责人R先生介绍，通过这次培训，B市二十多个小区业主积极参与到居委会的换届选举中，严格按照《居委会组织法》和《居委会选举规程》进行换届，并且CP区PLGY小区的业主成功竞选上居委会主任，而让街道推荐的人落选。B 市建委部门一位官员的谈话表明了这次培训所带来的实际效果：“现在的业主开始知道了，要成立业委会维权得先占领居委会，以前业主是不会主动参加的；今年（居委会）换届的时候，好些个小区的业主不仅主动参与进来，而且还就跟你‘较真扣法律’，所以市里普遍感觉今年的换届比较难，压力也比较大，至今还有一个小区因有些业主跟你‘死掐’，居委会主任到现在都还没有选出来。”由此可见，通过这些研修和培训活动不仅从理论和思想层面对业主群体进行了专业、系统的教育，提高了他们的权利意识和法制观念，而且直接有效地推动了他们进行业主自治和维权斗争的现实实践。
