1.上访维权
业主的上访维权主要指向房地产开发商，且大多是由开发商的前期遗留问题所引起。业主通常会以《合同法》和《消费者权益保护法》作为法律依据：一方面，积极向消费者权益保护协会投诉，并将其权益遭受侵害情况进行曝光；另一方面，频频上访，诉诸建委、国土资源和房屋管理局、规划局等房地产行政主管部门，坚决主张和维护其与房地产开发商签订的《商品房（预售）买卖合同》和《物业服务合同》中所法定或约定的权益。通过这些维权手段和方法，个别业主的受损利益会不同程度地获得赔偿和补偿；但从整体而言，房地产商的权贵性和垄断性所形成的强势地位以及专门性法律保障的缺失，使得单个业主的维权收效甚微，而且对于共有权益的主张和维护更是几无可能。面对此种无助而又无奈的境地，有些业主转而采取了游行、示威、静坐、挂标语、堵路等一些非理性的行为方式进行维权，毕竟那些房产是他们花费巨资甚至用尽储蓄、透支下半生收入才购置下来的。
伴随着《物业管理条例》和《物权法》的颁布和实施，业主上访维权所关注的问题焦点越来越多地集中于业主委员会的成立问题。通过前期的维权实践，业主深刻认识到，开发商的前期遗留问题大多带有公共权益性质，而没有一个能够良好运作的业主委员会通常很难进行有效维权。一时间，业主委员会几乎成了“维权”的代名词，各小区业主纷纷要求成立业主委员会。按照现行法律规定，业主委员会的选举和成立都须有居委会参与监督和指导，待选举工作按照法定程序完成后，新选出来的业主委员会及其成员名单须先由居委会盖章确认，然后报送其业务主管单位建委小区办进行备案，至此业主委员会才算合法选举成立。但这个原本很清楚的法律程序和规定却常常在政府运作的层面变得面目全非。一方面，许多社区居委会常常以各种理由拒绝参与指导和监督小区业委会的成立过程，或者对选举出的业委会名单拒绝给予盖章确认，使业主无法完成法定程序也就没法成立业委会；另一方面，用业主的话来说，建委小区办在实际工作中常把法律规定的“告知性备案”（属于形式上的记录，而不是资质的确认）变成了“行政性审批”，并将备案与否作为评判业委会是否合法的重要标准，从而造成许多小区辛苦成立的业委会“胎死腹中”。由此造成的一个普遍景象就是，各市、区的建委小区办常常成为被业主投诉最多、最频繁、最强烈的部门之一。当然，这些现象的形成是与地方政府（建委、街道、居委会）长期以来大多对成立业主委员会持一种消极、推诿、甚至压制的态度密切相关；因为，在他们看来，业主成立业主委员会就是“要闹事”。
在那些已经成立业主委员会的小区，依托业委会所进行的上访维权开始更多地关注如何划转大修基金的问题。大修基金通常被称为小区的“养老金”，一般按购房款5%的比例缴纳，最后由房地产商将其汇集到各市建委部门统一管理。对于各小区，特别是那些中、大型小区（1000户以上）而言，大修基金是一笔比较庞大的资金，每年可以产生可观的利息收益，因此业主十分希望将由建委代管的大修基金划转出来，由小区业主自己管理。一方面，可以将建委系统采取的全部活期存储改为部分活期存储、部分定期存储，提高小区大修基金的利息收益；另一方面，也可以利用利息收益开展各种小区活动和事务。按照现行法规政策，业主可以划转出大修基金自己来管理，基本前提之一是，要有业主委员会。但现实境况是，许多成立了业主委员会的小区也很难将大修基金划转出来。以B 市为例，四环之内3000多个商品房小区成立业委会的占到20%左右，而真正能够划转出大修基金的也就是少数几个，据我们的调查，成功划转出大修基金的CP区的LJY 小区就是业主委员会经过多次反复上访区建委才得以实现的。即使如此艰难，业主委员会（主任或委员）为划转大修基金而进行的上访却从未停息过。①「值得指出的是，划转大修基金之所以如此艰难是有多方面因素的：首先，提出划转大修基金的申请需要小区业主大会决议2/3人数通过，这在很多小区是很难实现的；其次，政府方面出于安全性的考虑，必然需要对小区业委会的能力和资质进行评估，尤其是其与物业公司、居委会的关系是否和谐。如果业委会与物业公司处于敌对状态，是没法划转的。由于业委会尚不具备法人主体地位，无法在银行开设自己的账户，目前条件下只能通过物业公司账户进行管理和使用」
2.诉讼维权
业主的诉讼维权主要指向是物业公司，尤其是前期物业公司。由于物业服务是一种新兴产业，加上与物业服务相关的法律法规相对滞后和不完善，当前商品房小区的物业侵权事件频繁发生。其中，最为普遍和明显的就是围绕物业费问题所形成的利益侵害，物业公司尤其是前期物业的“蛮横”和“低质”服务激起了业主的强烈不满；而相对较为隐蔽和不易发现的则是，物业公司凭借其垄断和强势地位将属于全体业主共有的小区公建配套设施（如停车场、会所、电梯等）据为己有并独占其收益。这也是物业服务行业作为一种劳动密集型产业之所以能够获取暴利的关键所在。面对这种种侵权行为，单个业主实际上是无权主张和维护小区的公共利益和公共事务的，惟有通过“业主委员会”这一法定组织来进行。因此，成立业主委员会成了主张和维护公共权益的关键性一步。问题是，成立业主委员会并不容易，它是一项十分艰巨的系统工程。业主成立业主委员会不仅经常遭受房地产公司和物业公司的阻挠和破坏，而且经常会受到基层地方政府（居委会、街道办、乡镇政府等）的牵制和打压，甚至直接的非法行政干预。这些行为不仅严重损害了《物业管理条例》和《物权法》赋予业主的“成立业主大会，选举业主委员会”的法定权利，也极大地侵害了业主作为物业产权人所应享有的社区自治权。针对这些侵权行为，业主纷纷通过“业主委员会”这一法定组织对物业公司及其背后所牵连的基层地方政府进行诉讼维权。这里，我们有必要引入两个典型案例进行具体分析。
[案例1]：MLY 小区①「遵照学术惯例，本文对所涉人名、地名等均作了技术处理」事件，民事诉讼案，该案被业内誉为具有标杆意义的业委会诉物业公司获得胜诉的全国第一案。2005年3月，B市HD区MLY 小区业主委员会经业主大会授权以“物业收费不实”为由将B 市HM物业管理有限公司告上法庭并提出了13项诉讼请求，HD 区法院判决业委会一审败诉，业委会不服并上诉；同年12月15日，B 市第一中级人民法院二审判决业委会胜诉。该判决支持了业委会13项诉求中的12项。②「在该判决中，除了HM物业公司对共用天线管理费的收取已在2004年11月18日受到B 市发改委的处理，“故无须再予以重复处理”以外，对其他12项诉讼请求予以支持（12项诉讼请求的内容，详见http：//www.soufun.com/news/subject/meiliyuan /index.html）」根据该判决，MLY 小区的物业费单价由2.72元/月/平方米降为1.58元/月/平方米，法院还判令HM物业公司向业主归还3年的电梯广告收益18万元，同时应归还的还有3533.76元的公厕用房供暖费及物业费。MLY 二审胜诉后，随着媒体的报道，在社会和物业管理行业引起了强烈反响和震动，并随后引发了一场更大范围的力量较量和博弈。首先，HM物业不服并拒绝执行二审判决，并于2006年1月24日向法院提出再审申请，要求对此案进行重新审理。一方面，HM 物业委托B 市价格认证中心做出了《关于MLY 小区物业收费项目价格咨询报告》，5名法学界权威专家出具了《专家论证意见书》，并将它们提交给法院；另一方面，B 市物业管理协会组织法律专家对MLY 案进行了专题研讨，研讨后物管协会向B 市一中院主管领导发出了《行业专家对北京市海淀区MLY 物业管理纠纷案给物业管理行业造成严重影响的意见和情况反映》，认为，如MLY 业委会胜诉“会对B 市物业管理全行业造成混乱，不利于B 市住宅小区的和谐稳定和安定团结，不利于B 市物业管理行业的健康发展”，要求重审。2006年5月31日，B市一中院裁定再审该案，原判决中止执行。与此同时，一个由B 市各小区业委会、公共媒体以及网上论坛联合组成的“MLY 声援团”也应运而生，业主联合造势活动悄然兴起。2006年7月5日下午，一份《MLY物业重审案件声援联署书》发在了MLY 社区网业主论坛上，B市33个小区的业委会在联署中签名，对MLY 业委会公开表示声援。在MLY 后援团的奔走呐喊下，中国消费者协会随后也对MLY 业委会的维权表示公开支持。由此，MLY 案件已经不再单纯是一个社区的业主和物业公司就某一个特定事情产生的争议，而是上升为物业管理企业和业主之间的矛盾，也即两大利益集团之间的矛盾和较量。2006年8月11日上午9时，MLY 案再审开庭，当天赶来参加庭审的除了近百名MLY 小区业主外，还有声援和支持MLY 的其他小区业主30多位以及全国其他地区的小区业委会。在容纳百人的大法庭里，媒体坐席就占了30多个，由于座位有限，许多业主只能在法庭外坐等消息。经过激烈的庭审，最后，B 市一中院当庭做出判决，宣布驳回申诉，维持原判。至此，MLY 小区业委会诉HM物业案获得最终胜利。①「本案例根据笔者的实地调查材料以及相关的新闻报道和MLY 业委会论坛整理而成」
