|
(四)约定归属说
此种观点认为，对车库的归属应当通过约定来确定其归属。《物权法(草案) 》采纳了此种观点，草案第76条规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”
笔者认为，在目前现行法律没有对车库的归属作出明确规定的情况下，要求当事人在合同中约定车库的归属是必要的。笔者赞成《物权法(草案) 》的规定。通过约定来解决车库归属问题，除了上述理由之外，笔者认为，《物权法(草案) 》通过约定来解决归属还具有以下几个方面的理由：
第一，充分体现私法自治原则。私法领域中奉行的基本原理是自治[9]。物权法作为私法的重要组成部分，作为财产归属与利用的基本法，其也应遵循自治的内在要求。由于财产归属利用的多元化，通过私法自治，才能够很好地协调各方利益，实现各种利益归属的最大化。因为只有当事人才是自身利益的最佳判断者，法律不能越俎代庖地替当事人进行选择。我国《物权法(草案) 》作出了对车库的归属应当根据约定来进行确定，正是体现了私法自治的要求。这有利于买受人和开发商通过平等协商来充分地体现自身的意志和利益，也最有利于争议的解决。在当事人没有在合同中作出约定的时候，才可以推定车库归属于业主。法律上没有明确规定的话，表明法律上没有作出预先的判断，实际上留给双 方自己去解决。
第二，符合市场经济的内在要求。通过约定解决归属，实质上是通过市场机制解决纠纷。在市场经济条件下，将此问题交给市场来解决，通过交易，在车库的归属上实现各方利益的最大化。当然这里也存在着一种风险。如果是一个完整的竞争市场，通过市场机制可以实现资源的优化配置。但是如果房屋市场是一个卖方市场，房屋仍然是供不应求，在此情况下，开发商有可能通过格式合同保留车库的所有权，这有可能对业主不利。开发商都是精明的商人，他们订立合同都是请了律师进行了反复推敲的，所以，在合同里面肯定要规定有关车库的归属归开发商所有；而且合同都是格式合同，业主都只能被迫接受。解决这个问题，有待于市场经济进一步发展和完善。在实践中，这个问题很大程度上是由房屋买卖市场决定的，如果房屋处于卖方市场，车位价值就会升高，即使将车库作为共有财产，也不一定可以降低业主使用车库的成本，因为开发商有可能将车库纳入房屋的价格。如果房屋处于买方市场，如果开发商开发的房子根本卖不出去，他就不可能把车位的价格抬得过高，为了卖掉房子，他可能会把车位进行搭售，也就是赠送，这是完全可能的。所以，在市场竞争的情况下，对于买受人来说，要获得较好的居住配套环境，就要付出合理的成本和对价[10]。
第三，有利于对车库有效利用和管理。车库是一个整体，如果再区分各个车位，简单地归业主所有，也无法找到一个合适的标准，将各个车位公平地划分给每个业主。在实践中，有些车库的价值非常大，而且车库的位置、大小不同，相应地价值也不同。有的人有车，有的人没有车；有的人车大，有的人车小。如果要归业主共同管理，怎么协调是一个大问题。在业主人数众多的情况下，即使通过业主委员会来分配，在使用管理方面的效率也会大大降低，这势必也会引发诸多纠纷。
第四，有利于鼓励开发商修建车库。多年来，我国城市建设忽略了车位的建设，造成了目前城市车位紧张的状况，停车难的问题非常突出，当然，这也与我们汽车市场发展太快有关系。我们已经成为世界第二大市场消费国家，将来还会进一步发展。这就需要鼓励开发商尽可能开发更多的车位，来缓解目前这种紧张的局面。车库具有独立的使用价值与交换价值，其是一种独立的财产，可以进行转让。在停车难的问题越来越突出的情况下，车库的价值也会增长。正如美国学者Henry Hansmann认为，如果某些财产成为共有物，需要采取一种对开发商形成强有力的刺激的机制， 使其提供高质量的房屋产品[11]。这就有必要刺激投资，使开发商从利益驱动考虑为小区业主提供必要的、合理的车位。但如果将车库规定为业主的共有财产，那么，开发商就没有足够的动力来解决建筑车库。最后，因为车库非常紧张，停车越来越难，受损害最大的还是业主。
|
