论物权法中车库的归属及相关法律问题（上）
王利明
【摘要】车库的归属是建筑物区分所有中的一项具体制度，该制度的设计不仅关系到广大城市居民的权益保护，也关系到整个小区的和谐。在现有的各种解决方案之中，《物权法(草案) 》的设计虽然仍存在着缺陷，但相比较而言，是更合理的制度设计，因而应当在物权法中继续予以坚持。
【关键词】车库的归属；建筑物区分所有；物权法草案
【全文】
所谓车库，指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的附属建筑物。随着人们生活水平的提高，城市化的快速发展，私家车的保有量也越来越多，作为业主的代步工具的存放地点，车库的辅助功能也越来越重要。车库和停车位与居住环境、生活条件越来越密切，成为现代城市人们生活质量提高不可或缺的重要部分。同时，传统物权法只注重业主的建筑区分的归属问题，而车库、车位一直是法律所忽视的冷角，导致实践中出现了很多问题，引发诸多争议。所以，在现代区分所有权制度中，在理论上对车库的归属作出合理的界定也就成为迫切需要。本文拟对此谈一些粗浅的看法。
一、车库的归属为什么需要界定
车库不同于车位，一方面，车库本身是建筑物，具有建筑物的一般特点，车库一般具有四至的封闭空间，其不同于一般的停车场的车位；另一方面，与小区在路边、空地设置的露天停车位不同，车库不是利用土地使用权的地表而兴建的，所以《物权法(草案) 》只是规定了车库的概念，而没有规定车位。故本文所讨论的车库的归属，仅仅限于建筑物区分所有制度中的车库，那种不属于整个小区的地下停车场、地面有偿停车位等不属于本文所要探讨的范畴。
建筑物区分所有制度中的车库，是服务于全体业主的建筑区分所有权的重要设施。车库虽然不是区分所有权专有部分，但专有部分离开了它就难以发挥其功能，车库也因为区分所有的存在获得了自己存在的价值。因为在小区中，商品房需要有小区车库的配套，通常配套越全，商品房的市场吸引力就越大，价格也可能就越高，所以小区车库与建筑物区分所有权是密不可分的。由于车库是整个小区的有机组成部分，是建筑物区分所有制度中的重要财产，因而讨论业主的权益必须讨论车库。
车库又常常被称为地下车库，严格地说，此种表述并不是准确的法律语言，因为在小区内，车库可以分为地下车库与地上车库。如果开发商独立兴建地上车库，既可能是开发商独立兴建的建筑物，又可能是在业主共有土地之上建造的，所以其归属就有可能在法律上确定为开发商或者业主共有。从这一点 而言，地上车库有别于地下车库。就地下车库而言，因其不是作为区分所有的建筑物的附属设施兴建的，它既不是在开发商的土地上建造的，也不能说完全就是在业主共有的土地使用权上兴建的，因而其归属常引发争议，有必要在物权法中作出规定。当然，从严格意义上讲，需要界定归属的车库主要是指地下车库，但不仅仅限于地下车库，因为在有些建筑物内，地上一层或者二层也可能兴建车库，这也涉及到其归属问题。就地下车库而言，主要是利用地下空间而兴建的，所以不能简单地说车库的所有权归属于业主或者开发商。尤其应当看到，车库本身四周是封闭的，其可以通过登记表彰权利的范围，而车位很难通过登记表彰其四至范围，所以无法成为单独的所有权的客体。尽管车位具有一定的价值，但是在地表上的车位不能独立于土地，一般很难成为独立所有权的客体。
