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由于车库本身并不能成为《物权法(草案) 》第72条所称的建筑物区分所有中的专有部分，因而任何没有购买商品房而仅仅购买了车库的人并不能成为小区内的业主而当然享有业主的各种权利，但车库具有专有部分所有权的特点，可以满足物权法中公示制度的要求。因为其具有构造上和使用上的独立性，能够进行公示登记。根据学者的观点，判断构造上与利用上的独立性，应从区分境界的明确性、遮断性、通行的直接性、专用设备之存在及共用设备不存在等方面予以判定[1]。一般来说，由于单纯的空间不具有遮闭性，很难作为单独所有权的客体。一定的空间必须能够以墙壁作间隔等隔开，使一定的空间具有遮闭性，才能使被隔开的空间具有构造上的特定性和独立性，从而为某人独立地、排他地支配。就车库来说，其在建筑物内形成了一定空间，但车库四周的范围是明确的，且具有独立的出入口，所以已经成为与住房相区别的、独立的特定物，因而可以作为独立的财产。诚然，在停车场内也可能设置为整个建筑物所使用的各种管线、电表等，但这并不能否认车库在构造上和利用上的独立性。因为这些设备在停车场中仅占据了极小的空间，放置这些东西并不妨碍停车场发挥作用，不能以此否认其利用上的独立性。所以车库可以与其上面楼层分开而成为单独所有权的客体，也可以作为独立的财产并成为单独的交易客体。（有学者认为，出卖人如果没有单就车库取得商品房预售许可，是不能够销售车库的。(崔建远. 小区车库的归属论[EB /OL ].http： / /www. civillaw. com. cn /weizhang/default. asp? id = 24820. )但笔者认为，不能仅以商品房预售许可来限制车库的销售。）
车库虽然可以成为独立的所有权，但是，迄今为止，我国现行立法并没有对此作出规定，只有一些行政规章和一些规范性文件涉及到有关车库的产权确认问题。例如， 1994年《深圳市房屋建筑面积计算细则》规定：“不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。”但是各地有关车库的规定不统一，并且确定的标准有很大的差异，导致了现实中出现了更多的纠纷。大量有关车库归属的问题找不到具体的法律规定，尤其随着我国经济生活的提高，车辆保有量不断增加，车库涉及到公民基本的财产权利，不宜由行政法规来确定，法院在判案中也不宜以行政法规处理有关车库的产权归属争议。
在我国现行法律并没有对车库归属作出明确规定的情况下，一些学者根据土地使用权的权属标准、空间利用权等标准来确定车库的归属的方案，这些方案是否可行，笔者有将在下文中进行探讨。
(一)是否可以根据土地使用权属确定车库归属?
无论是地下车库还是地上车库都与土地使用权权属具有当然联系，在车库发生权属争议的情况下，是否可以通过土地使用权的权属状况确定车库的权属状况? 有学者认为，土地使用权在订立房屋买卖合同时就已经确定，一旦业主购买了专有部分，按照地随房走的原则，房屋所占的土地使用权，相应地已经移转给业主，据此，许多学者认为，车位也应当确定为业主所有[2]。此种观点是不无道理的。
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