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所谓空间利用权，也称为空间权，是指对于地上和地下空间依法进行利用的权利。空间权既包括了对他人土地上下空间的利用，也包括了对于自己土地上下的空间利用的权利，毫无疑问，对于地下车库而言，必须利用地下空间才能够兴建，没有地下空间，也就不可能形成地下车库。据此，有学者认为，当商品房已经销售之后，土地使用权已经属于全体业主共有，开发商利用地下的空间权兴建了车库，车库应属于开发商所有。笔者认为，此种观点是值得商榷的。因为，空间权目前在我国法律上还没有成为独立的物权，其与土地使用权不可分割，不能说空间权完全属于开发商所有。即使根据规划，开发商可以利用地下空间进行开发修建车库，但规划所确定的空间并非完全归属于开发商。当然，就车库而言，开发商对它进行了单独的投资，其又与开发商的权益不可分割，这也是要单独确定车库权属的原因。
(四)是否可以根据主物和从物理论来确定车库的归属?
所谓从物是指在经济功能上服务于主物并且与主物不可分离的物。如果将车库、车位定位为建筑物的从物，那么，依据主物与从物的一般原理，车库、车位的所有权当然地依据建筑物的所有权的移转而转移。如果商品房已经全部销售给业主，则可以推定为全体业主共有。但事实上，车库通常都是单独 销售的，且没有计入到公摊面积；而且从法律上说，它并不完全等同于从物，因为建筑物离开了车库就无法使用。虽然车库不是专有部分，但是它又与区分所有建筑物有着密切的联系。因为一方面，车库是在建筑物内建造的，主要是为全体业主使用的财产；另一方面，它又要服务于区分所有客体使用价值的发挥。所以，我们也不能够在讨论区分所有时忽视车库的归属问题。
车库在法律上也不能成为建筑物区分所有的重要成分。在德国物权法中，存在着物的重要成分的概念(wesentliche Bestandteile) ，但判断重要成分的标准为两个物之间的关系密切，如果分开，将使得一个物丧失其效用[3]。显然，这对车库是不适用的，因为车库可以独立于专有部分存在，即使业主没有车库，也不能说业主就不能对建筑物进行利用了。在现实中，并不是所有的小区所建的车库与建筑物区分所有的数额等同，甚至有的整个小区没有修建车库。所以，不能将车库视为业主的区分所有建筑物的组成部分。
总之，笔者认为，在确定车库归属时，如果法律没有对车库产权作出规定，不能简单地依据本权确定车库的产权归属，严格地说，车库作为一项重要的产权，其归属应当由物权法解决。在没有规定的情况下，任何单方面的标准都无法令人信服地解决车库的产权问题，在此必须要考虑到各种因素，包括土地使用权的归属、投资、空间使用权的归属、当事人之间的特别约定等，在个案中确定车库的归属。尤其是应当尊重当事人的合意，给当事人之间的意思自治留下空间。
二、对于界定车库归属的各种观点的评述
在物权法起草过程中，关于车库的归属，存在着较为激烈的争论。主要存在以下几种看法：
(一)业主所有说
业主所有说又分为两种观点：一种观点认为，车库应归业主共有。因为既然业主对于所购房屋拥有专有所有权，也就对车库拥有共有部分持分权，而不需要另行支付购买或使用小区车库的费用。开发商将车库作为专有部分单独出售或出租，有明显地任意变更土地用途之嫌疑，也严重侵犯了小区业主的权利[4]。只有将车库作为业主的共同共有财产而不是单独所有，才能很好地解释为什么车库的使用者或车库的所有者都要遵守小区的管理规约，而不能随意改变其用途，而如果作为业主的独立财产的所有权人，其可以改变车库的用途；但如果这样，将不利于小区的稳定发展；而且，因为车库已经计入了所有购房者的成本，不能因为个别业主支出了一些费用而取得车库的所有权。（1994年9月15 日《深圳市房屋建筑面积计算细则》规定：“不能分摊的公共面积是前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分摊的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室，设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为社会公众休憩或交通的场所等。”）另一种观点认为，车库是作为业主的建筑物区分所有权的内容，其附属于整个业主的专用部分的所有权而存在，开发商销售房屋应当为业主提供停车场所。所以，关于车库的归属不能通过约定而必须通过法律规定归业主所有。如前所述，如果业主能证明，车库的兴建费用已经摊入了商品房成本，那么可以认为，车库属于全体业主所有。但如果无法证明车库兴建费用已经摊入到商品房成本中，则不能认为共有或者单独所有。车库本身不是区分所有权的专有部分。如果将车库定位为建筑物的重要成分[5]，车库既然不属于专有部分的所有权，在销售合同中没有记录到专有部分使用权进行销售，那么就不能认为车库归于业主所有。另一方面，车库也不能认为是业主共有。毕竟对地下车库的修建，要利用地下空间进行投资才能够建成。开发商在建造之后，如果没有在合同中明确地保留权属，业主不能仅仅根据其购买的商品房，或者根据土地使用权已经计入到其权属中，来主张车库的所有权。
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