赴美经商法律实务（六）
史建三
【关键词】对外投资、美国法律
【全文】
第八章 美国的不动产法、金融法和
证券法
第一节 美国的不动产法
一、不动产所有权
不动产所有人可以是个人、合伙组织或公司，或者是公司、合伙组织和个人的混合体。在财产转移时，美国法律规定使用房契的方法将不动产所有权从一个所有人转移到另一个所有人，该房契必须在该不动产所在地的政府部门登记和注册。
租约是一种不动产所有人和不动产使用人之间的合同。根据其租约，不动产使用人有权使用该项不动产，但并不由此造成他对该不动产的所有权，在租约到期时，不动产的使用人即丧失了他对该不动产的一切使用权。
二、不动产经纪人的义务
根据美国法律的规定，不动产的卖方和买方有权直接进行不动产交易.但在日常生活中，绝大多数不动产的交易都是通过不动产经纪人完成的。经纪人或者代表卖方，或者代表买方，并且为其代理的一方负责。不动产经纪人的义务限于对于不动产法律知识的咨询，但是他们没有法律上的义务对于该不动产的商业价值向委托人进行咨询。
不动产的买方首先必须明确他所需要购买的不动产的所有人.在美国，确定不动产的所有权人是通过不动产所有权保险公司来进行的。这些公司会通过政府的记录来审核谁是该不动产的所有人，谁对不动产有某种程度的所有权或使用权。这些不动产所有权保险公司会把它们的审核记录交给买方。它们还可提供该不动产的税务是否已经付清。在美国，这一点特别重要。因为不动产税是和不动产联系在一起的。购买了该不动产，就有义务承担任何没有付清的税务。如果对有关不动产的所有权、税务和使用权等引起争议，最终可以由法院予以裁决。
在美国，每一项不动产都有一个对该不动产位置和范围的解释，该解释经常使用一些专业术语。在不动产购买过程中，不动产卖方的经纪人常向买方或买方经纪人出示该不动产的法律解释，包括该不动产的四至范围，但是，买方或买方的经纪人不能仅凭卖方经纪人的解释来决定该不动产的范围，因为有时卖方的经纪人不一定能了解该不动产准确的资料。买方或买方的经纪人可以自行调查，有经验的买主常常会亲自查看不动产的位置、范围，由此来确认卖方经纪人所提供的情况是否准确，该不动产是否符合自己的要求。如果买方或买方经纪人对此有任何疑问，可以通过独立的中介机构对该不动产的位置和四至范围进行审核。如果某项不动产的邻居在未经该不动产所有人同意的情况下，公开和连续使用了该不动产10年以上，该使用人就有法律上的权利继续使用该不动产。
三. 不动产买卖合同
