上述协议签署后，被申请人认为850房间较小，不能满足其使用要求，故向申请人提出了更换租赁房间的要求。申请人安排被申请人查看其他房间供其选择，与此同时，申请人通过×××公司向被申请人发函，声称在被申请人先支付100房间的所有应付款项后方考虑其安排比850房间更大的房间的请求。其后，申请人的律师向被申请人发函，要求被申请人支付拖欠的款项。在被申请人未予支付有关款项的情况下，申请人于2000年5月6日向被申请人发出通知，自2000年4月28日起终止租赁协议。申请人于2000年7月13日向仲裁委员会提交仲裁申请。
申请人的仲裁请求经修改，最终确定为：
1．被申请人向申请人支付赔偿金113099．00美元。
2．被申请人向申请人支付欠付的租金24711．87美元及该笔租金自2000年3月1日起按年利率8％计算的利息。
3．被申请人向申请人支付欠付的停车费370美元及该笔停车费自1999年12月1日起按年利率8％计算的利息。
4．被申请人向申请人支付律师费5785美元。
5．被申请人承担所有的仲裁费用，包括但不限于登记费、所有的仲裁费（以及仲裁过程中发生的所有差旅费及食宿费）。
申请人的主要观点如下：
1．《租赁协议》合法有效。
（1）申请人主体合法，具有法定的出租资格。
申请人作为北京××大厦的所有权人，拥有该大厦的产权，同时也依照有关法律和行政法规的规定办理了全部必需手续，包括公安部门颁发的“涉外许可证”、北京市政府颁发的“批准证书”、国家工商局颁发的营业执照等。上述所有文件都明确批准申请人具备进行房屋出租及其他业务的资格。
（2）租赁许可证不影响租赁协议的效力。
被申请人认为，根据《
城市房屋租赁管理办法》的有关规定，房屋租赁证是租赁行为合法有效的凭证。该规定属于强制性规定。根据
合同法第
52条第5款的规定，当合同违反法律、行政法规的强制性规定时，合同无效。所以，租赁协议无效。
申请人认为，
合同法第
52条所称的行政法规专指国务院制定的规范性法律文件，《
城市房屋租赁管理办法》作为部门性的行政规章，显然并非行政法规。根据《
最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第
4条的规定，“
合同法实施之后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”因此，本案租赁协议合法有效。
