（三）海域物权的基本理论特征
1.海域物权是与土地物权并列的一类不动产物权类型
民法上历来都存在着动产与不动产的区分，尽管各国法律对区分动产和不动产的标准有着不尽相同的规定，但不动产一直是各国物权制度规范的重点所在。根据我国《担保法》第92条的规定，我国法律上的不动产包括:土地、房屋和林木等地上定着物。从现实来看，土地因其特殊的经济和社会功能，从一开始就受到物权制度设计的重视，成为历来物权立法的重中之重，并以土地物权为核心，构建了物权法律之中不动产物权的权利体系。
土地实际上是一类非常重要的自然资源，而且在众多自然资源类型中最早进入法律调整的范围，并且一直受到民事立法尤其是物权法的青睐。这种局面的形成，其原因是多方面的。首先，就社会发展对土地的需求而言，自原始社会以来，人类社会几乎所有的经济活动包括人自身的生存繁衍在内，几乎一时一刻都离不开土地，土地一直是人类社会生存和发展最具基础性的物质资料。但是，土地总量是稀缺的，而且土地又是在诸多自然资源类型中最易于被人为划分的，这两方面不仅决定了必须对土地进行分配的社会现实需求，同时也使土地满足了物权法对其的特定性要求，因此，土地物权的最早产生也就顺理成章。其次，从土地自身的社会功能来说，土地是一种基础性的自然资源类型，其具有物质承载性，为社会的生产生活提供了必要的场所，土地同时具有的生产能力又使其成为广义上农业生产的必需，另外，土地中还蕴涵有大量其他类型的自然资源，决定了大多数“以物的采掘”为目的的社会经济活动也必须以土地的利用为基本的前提条件。承载如此复杂的社会功能，基于利益分配与协调的现实需求，土地成为物权制度设计关注的焦点也就不足为奇。
尽管土地的重要性显而易见，但就目前不动产物权的理论和实践而言，其存在着明显的结构性缺陷，即忽略了对围绕海域所进行的物权制度设计的理论分析和立法实践，这种局面的形成主要由于以下两方面的原因:首先，农耕社会作为社会文明进化的起点，在人类社会的发展过程中占据了很大的比重，而在农耕社会中，社会基本的生产生活方式与海域的利用无直接的相关性，再加上受技术条件的限制，除了极有限的“舟楫之利”和零星的养殖和捕捞活动之外，对海域的水需求并无更多表现，这就在一定程度上使海域在特定社会发展阶段缺乏成为物权关注对象的现实基础。其次，长期以来社会对海域资源的定位也在很大程度上阻碍了海域物权的出现。基于历史和现实的原因，包括我国在内的世界各国一般都是从国际法的意义上去认识海域的，即便是从国内法的角度出发，也更多是仅就公法意义而言，因此，法律对海域规范的重点在于与国家安全及国家利益密切相关的界限划分、防务等问题，其中也涉及到一些社会性的经济开发活动，但基本上还是以行政管理为重点，海域资源的财产属性一直没有得到充分的重视。
