预告登记是一种与本登记相对应的制度。本登记又称终局登记，是指直接使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行本登记后，当事人所要设立的物权即刻设立，所要变更、废止的物权即刻发生变更、废止的效果。本登记是在当事人所具备的实质要件(即有关当事人实体权利义务关系的要件)和形式要件(即不动产登记机关所要求的申请程序条件)都已具备时，登记机关按当事人意愿进行的登记。而预告登记，是指在本登记前，通过限制登记权利的处分权、以保全关于物权变动的请求权或其顺位的暂时登记[3]。预告登记的实质是限制现时登记的权利人处分其权利，保障请求权人实现其目的。预告登记的实益在于：权利人所期待的未来发生的物权变动对自己有极为重要的意义，非要发生这种变动不可；而法律也认可这种变动对权利人的意义，并以法律予以保障[4]。
(二)性质
在我国，关于预告登记的法律性质，至少有“物权说”、“准物权说”、“物权效力说”、“债权担保手段说”、“债权说”等五种不同观点[5]。笔者发现，以上几种观点也不是截然分开的。从实质上说，预告登记所登记的并不是“物权”，仅仅是买卖合同上的权利……性质上仍然是“债权”，但因为办理了预告登记，使该债权具有了对抗其他买房人的债权的“物权效力”。可以说，因为办理“预告登记”，使所登记的“债权物权化”了[6]。预告登记的本质特征在于通过“登记”赋予其所承载的“请求权”以物权效力，并为债权请求权的实现提供保障。而理论上关于预告登记性质的分歧正是源于这一特性。尽管经预告登记之“请求权”具有物权的排他性，从而使预告登记具有担保债权按期望实现的公示手段，但预告登记所登记的权利仍然是债权。因为作为绝对权的物权，区别于债权的根本特性，不单在于排他性，最重要的还在于权利人对权利客体的实际、直接的支配，并可对“不特定”的第三人要求其履行“不作为”之义务；而预告登记所登记之请求权仅因特定制度安排使其具有了“排他性”，却不具有物权的本质属性，该权利的实现仍有赖于将来特定条件成就时请求“特定人”(债务人/登记名义人)为本登记而实现。
(三)预告登记在物权法上的地位
诚然，预告登记的权利本质为债权，但预告登记本身却为物权法上的制度。预告登记制度自创立以来，历来存在两种立法例，即法典式和特别法式。前者为德国、瑞士等国所采，将预告登记规定于民法典之物权编中；后者为日本及我国台湾地区所采，将预告登记规定于专门的立法(如不动产登记法)之中。无论是法典式还是特别法式，预告登记都具物权法的属性。分析其中缘由，仍不能脱离预告登记的本质特征。在物权公示原则的大前提下，预告登记旨在保全以不动产物权变动为目的的债权请求权。它是物权法原理向债权领域的延伸，使得债权在某种程度上具有了物权的效力，成为现代法上债权物权化的表现之一，满足了现代社会对特定债权利益给予特殊保护的旨趣。因此，预告登记是不动产物权法的重要内容[4]。
