三、预告登记的效力

　　关于预告登记的效力，《物权法》第20条的规定是，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。按此规定，在预告登记后，就不动产权利，义务人仍得为处分，但在妨害预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为无效。如果预告登记权利人的请求权不存在或其请求权嗣后消灭，或预告登记权利人对义务人的处分表示同意，那么义务人对第三人的处分行为便“绝对地有效”。简言之，预告登记后的义务的处分行为之效力状态为“效力待定”。惟须注意的是，按照物权变动与其原因行为相区分的原则，这里所说的无效，仅指不发生物权变动，而债权行为仍为有效，第三人仍享有债权，只是由于预告登记权利人的债权有优先和排他效力，所以第三人的债权不能实现，只能转而通过要求义务人承担违约责任等方式获得救济。全国人大常委会办公厅2005年7月8日公布的《中华人民共和国物权法(草案)》(以下简称《物权法草案》)第21条关于预告登记的效力的规定是：“预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。”《物权法草案》是对债务人处分行为的禁止，这样的立场不仅不符合前述法理，而且将导致有关该处分不动产的合同无效，对其他当事人的保护亦不够周严。所以，《物权法》的规定较之于《物权法草案》更为合理。

　　对我国《物权法》这一规定的评析，需要运用比较的方法。关于预告登记的效力，根据民法理论与国外立法，一般包括保全权利的效力、保全顺位的效力、预警的效力、满足的效力(破产保护效力)[10]；而显然，我国《物权法》第20条的规定仅涉及保全权利的效力。故，评价《物权法》的规定，不能回避以下两个问题：