论不动产预告登记
侯国跃
【摘要】预告登记使所登记的权利具有物权的排他性，但其性质仍为债权。我国《
物权法》规定可纳入预告登记的仅限于将来发生不动产物权变动的债权请求权，其适用范围过窄，应予适当修正。我国《
物权法》未能就预告登记保全顺位效力进行规定，属法律漏洞，应予填补。《
物权法》规定的预告登记失效的3个月期间过短，应修改为2年方为合理。
【关键词】预告登记；
物权法；债权请求权
【全文】
我国《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”这是新中国民事立法第一次以法律形式对预告登记所作的规定，这一制度对我国房地产市场的规范、对交易安全的保障、对广大购房人的保护以及对我国不动产登记制度的完善，都具有十分重要的意义。对于这一新制度的理解与适用的研究，是《物权法》颁行后理论和实务界的重要任务之一。
一、预告登记的内涵与性质
(一)概念
预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记[1]。《德国民法典》对该制度进行改造后，构建起包括“异议登记”和“预告登记”在内的“预备登记”制度。对于德国中世纪民法所创立的预告登记制度，我国学术界将其翻译成预先登记、预登记、暂先登记等[2]，在日本民法上被称为假登记，而我国台湾地区“土地法”则采“预告登记”之用语。本文采用《物权法》之提法，即预告登记。
