|
1.购房人与开发商签订购房合同，商品房是预售的，开发商应当向房地产登记管理机关（在北京多为区级的国土资源和房屋管理局）办理商品房预售登记备案；
2.购房人交纳首付款（通常为总房价款的20-30%）；
3.购房人与由开发商选定的商业银行签订《个人购房借款合同》；
4.作为个人借款合同的附件，开发商为购房人借款充当保证人，直到房屋过户到购房人名下，并为银行设定了抵押权，该保证自动解除；
5.借款合同生效后，银行以借款人（即购房人）的名义将约定的款项划入开发商的帐户；
6.购房人按照约定分期向银行归还贷款本息；
7.开发商交付房屋（同时交付的还有《住宅质量保证书》、《住宅质量说明书》）；[19]
8.开发商在约定或法定的期限内将房屋所有权转移到购房人名下；[20]
9.购房人用该房屋设立抵押权以担保银行的债权（通常是在办理房屋产权证之后立即进行）。[21]
省略掉其中的某些环节后，至少还有签订购房合同、交付房价款、交付房屋、办理产权过户手续等几个步骤。后面三步恰恰是购房合同着力关注的焦点，是房屋买卖合同项下当事人的主要义务。[22]相应的，迟延交付房款、房屋以及办理产权登记都将构成对买卖合同——即物权行为独立理论下的负担行为——的违反。[23]如果房屋买卖合同被宣告无效或撤销，而物权行为又未成立（或未生效力），则追究出卖方（开发商）迟延交房或迟延办理登记的违约责任也就无从谈起，对于购买人是非常不利的。对于这样一种现实问题，理论界应当做出怎样的回应？物权行为无因性理论能解决它吗？现有的合意加登记模式又如何？下面结合两类现实中常见的商品住宅预售环节的问题来加以分析和比较。
由于新建商品房的登记过户（即购房人取得房屋所有权）远远滞后于预售合同的缔结和房屋的现实交付，因此无法过户的风险就始终存在。在现有房屋登记制度下，购房人办理产权过户（俗称小产权或小确权）须以开发商取得《房屋所有权证》（俗称大产权或大确权）为前提。购房人（或由银行代其）足额缴纳房款后，产权过户前，一旦开发商席卷资金潜逃，购房人取得房屋所有权的愿望就会落空。据悉，目前广州市因开发商未办理房产登记（大确权）而拿不到房产证的业主就有20万。[24]
开发商往往利用房屋预售合同签订后到办理完产权证前的时间差进行“一房二卖”（即签订两份房屋销售合同）。常见的一种做法是怂恿员工冒充购房人签订虚假的购房合同，办理抵押贷款，为开发商骗取银行贷款，以缓解其资金压力。25之后，虚假购房人再向开发商“退房”或对外转让所购商品房（在正式过户前）。如果不退房的话，则有可能出现两个购房者争夺一处房产的现象。同时，时间差的存在也预示了产权变动后再出现买卖合同效力瑕疵的概率相对会比较小。26目前常见的不动产登记方面的讼案主要集中在登记错误或登记机关违法登记，以及逾期未办理过户手续方面。这方面的典型案例，前者如中国农业银行惠阳市支行诉惠州市房产管理局颁发房屋所有权证纠纷案、27中国银行江西分行诉南昌市房管局违法办理抵押登记案，28后者如前面引注中提到的几个深圳宝安、罗湖法院审理的案件。名噪一时的深圳景洲大厦业主维权案则是集开发商迟延交房和延期办证于一身。[29]
|
