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但是限制物权在一定的界限内是必要的和有益的，同时对所有权来说也带了一定的危险，因为常常是实质性地束缚，使所有人承受极为漫长的，有时甚至是无期限的负担（限制了他对物的管理支配）。正如И.А.波柯洛夫斯基所指出的那样：“每一个类似的对他人的物的有限权利的真正价值，是被割裂的，道德上和经济上被损害的所有权”。 而由于这些所有权的限制（负担），法律只能在存在特定的理由的情况下才允许而且他们的具体种类也由立法直接规定，那时“私的自治只能体现在对它们的选择上”。
以上所述使得可以区分出，如果不是决定性的也是极端重要的限制物权的特征：其清单应当被法律直接地和穷尽地（numerus clausus）规定，同时法律也要规定其内容。民事法律关系的参加者无权以自己的意愿（协议）扩大或者缩小具体的限制物权的内容，也不能设定新的法律没有直接规定的限制物权。比如，因此，就不能将依赖于具体租赁合同内容的租赁人的权利视为物权（特别是，租赁合同可以规定也可以不规定承租人的转租权、转借权，甚至在作为财产综合体的企业租赁时的移转权）。
在以古典的潘德克吞限制物权学说为基础的现代德国民法学中，事情的其他方面也得到了强调：由于自己的绝对性，限制物权可以针对所有的第三人而且应当为所有的第三人所遵循。后者因此应被明白地告知上述权利的内容和种类。此外，这也提高了这些权利作为独立的财产的（民事）流转价值，因为在这里购买人早就清楚地知道他所获得的是什么。因此契约关系的各方，首先，被禁止创设新的限制物权的种类，因为所有的这类权利的种类都被以穷尽的方式在法律中规定了。其次，法律严格地规定了现有限制物权的内容，这就排除了双方变更的可能性。因而，对基本的民法原则合同自由设立了两个限制，一个在德国法中被称为“Typenzwang”（逐字逐句即为“强制类型化”，或权利种类的强制类型化），第二个即“Typenfixierung”（“类型化的固定”，或者固定的、法律直接规定的权利内容的类型化）。 上述限制也同样构成了物权法的两个基本原则。
此外，上述物权法原则对于自己后来的实现不可避免地还要求执行一个极为重要的规定：限制物权的正式固定（登记）。第三人可以了解的固定的必要性被称为公开性原则（Publizitaetsgrudsatz）。该原则以对限制物权在土地登记簿（对不动产的，因为在德国法中只有土地及其“构成部分”（附属物）才是不动产，属于构成部分的首先是处于土地上的建筑物） 中的强制记录（登记）的方式实现。
综上所述，可以说，限制物权，第一，是作为对（所有人已经拥有的）他人的物的权利，具有派生性和对所有权的依赖性；第二，产生于法律直接规定的法律事实，而不是依照所有人的意志（少数法律直接规定的情况例外）；第三，作为所有权的“物上负担”包括了对财产（所有权）的追及权；第四，法律以穷尽的方式既规定了权利的种类，也规定了单独权利的内容；第五，通常应当在国家统一登记簿中正式登记（通常说的是不动产权利）。
因此，限制物权应当被理解为依照法定的程序登记了的在某些方面受到限制的，由法律明确规定的对他人的，通常是不动产的为了自己的利益且无须借助于所有人（包括不依其意志）的具有绝对性的利用权。
限制物权的客体
关于限制物权的客体的问题需要专门研究，因为错误的解决将会不可避免地导致对物权和债权的混淆。首先上述权利如同整个所有的物权一样，就其本质来说，其客体是单独特定的物。 决不是抽象的100公斤谷物或5公顷土地的所有人或抵押权人，尽管他们完全可能是依照债的获得方式（如依照买卖合同） 授权的人。
在德国民法中甚至认为，所有权，和其它（限制）物权一样，不能以任何物的集合（集合物）为客体，比如企业财产，包括了物、权利和其他财产价值（客户关系、商标等），因为在“德国民法典（ГГУ）第903条意义上的财产”只涉及属于上述集合中的单个的物。这种观点被称为确定原则或特定原则（Speziaetsgrundsatz）。
在奥地利民法中，“不能存在任何人对集合财产的绝对权利”并且“所有权应当给予每个单独的物”的特定原则，适用于物法，但不适用于债法，比如，在债法中，允许整个地出售财产，特别是出售企业。 企业通常在这里被视为复杂物（集合），其中占优势的是非财产优势，因为对于确定其价格具有决定性意义的是“公司的盈利”（goodwill）。因而占优势的观点就认为是企业是动产。尽管在债法中它通常被认为是不动产（参看：奥地利民法典第933、1075和1082条）。
与此不同在现行俄罗斯法中，企业作为一个财产综合体，相反，被认为是统一的权利的客体，而且总是属于不动产（民法典第132条第1款），而且由于依照一般规则作为该企业构成的不仅有物，还有权利（债务），专有权等等（民法典第132条第2款第2小节），就有可能说到作为物权的客体的权利。对于该立法规定的传统解释是有必要引入统一的财产综合体的概念以便实施整个地与之有关的法律行为。但是法律，一方面允许与企业的一部分有关的法律行为（民法典第132条第2款第1节），包括与构成企业的单个的物、权利的法律行为等等，而从另一个方面——责成（出让人）在实施法律行为时要对企业财产进行完全的登记清点，编制作为企业组成部分的债务的清单（民法典第561条第2款第1节），也就是说还是要把该财产综合体的所有构成部分特定化。
由于在自己最初的基础上限制物权不是以简单的物，而是以不动产为客体：土地和位于其上的建筑物和构筑物。目前为（包括国内的）不同法律秩序所承认的这些权利大部分也都是以不同的不动产为客体。除了土地之外又增加了住宅和非住房屋，而在俄罗斯法中又增加了上面提到过的财产综合体。在不进入我们的文献围绕不动产的概念所展开的争议的前提下，应当强调，所说的只是“法律”范畴，而不是“物理（技术）”范畴。现代的技术水平早已允许“移动”包括建筑物、构筑物甚至土地在内的任何客体。因而试图把不动产的概念专门与作为自然客体的土地捆绑在一起是没有意义的（尽管应当承认，在民法典第130条第1款第1节中的不动产的传统定义与本解释是相冲突的）。
因而在德国民法学文献中地块的定义是极为成功的，在那里地块被视为“在土地登记簿上作为地块被登记的地表的一部分”。 由此明确地追寻到了该客体的法律上的（而不是一个仅仅物理上的）本质。因此也把构筑物视为“构成部分”，也就是地块的附属物（德国民法典第94条）。在此种观点下地块不仅是法律意义上的不动产，而且总是主物，而地上的构筑物——依照著名的罗马私法原则“Superficies solo caedit”是追随地块命运的附属物。曾经由于土地被宣布为国家（公共）财产的专有客体而退出了流通，而且实质上，也没有考虑到构筑物移转的情形，而拒绝了该原则的我们的立法，现在又足够胆怯地试图借助于在民法典第271-273，552和553条中规定的规则接近该原则。遗憾的是，土地依照俄罗斯法作为不动产到目前为止相对于地上的建筑物和构筑物还不是主物。附带说明的事实，该原则在其他东欧国家，特别是在当时接受了社会主义发展道路的巴尔干国家也遭受了同样的命运。随着对社会主义发展道路的放弃“不动产的法律统一”原则直接地在他们的新的立法中恢复了。
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