最后，《物权法》也刻意地弱化业主大会的团体性。旧草案最后一个条文[50]原规定，业主大会在两方面可以提起诉讼或者申请仲裁。但《物权法》完全删除该规定，取而代之的是第83条后段规定“业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”显然《物权法》并不承认业主大会或者业主委员会之团体地位。与此对照，日本立法例则规定区分所有权人有30户以上的，其区分所有权人会议为一个法人团体，29户以下为非法人团体[51]。而我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第38条亦规定：“管理委员会有当事人能力。管理委员会为原告或被告时，应将诉讼事件要旨速告区分所有权人”，此即肯认管理委员会具有非法人团体地位之一种立法例[52]。但《物权法》既无规定业主大会或者业主委员会为法人团体地位之条文，也不承认业主大会或者业主委员会是一种其他组织。
【作者简介】
杨立新，中国人民大学法学院教授。
【注释】王利明著：《物权法论》，中国政法大学出版社2000年版，第357页。
在我国立法者因考虑到实际交易上，对商品房的所有权人习惯上称为“业主”，业主的财产——房屋，称为“物业”，此有国务院颁布的《
物业管理条例》和
建设部制定的《房地产统计指标解释（试行）》等两部法规明定，业主是物业的所有权人或者房屋的所有权人。参见全国人大常委会法制工作委员会民法室编著：《
物权法草案（参考）》，中国民主法制出版社2005年版，第212页。
谢在全著：《民法物权论》（上册），自行出版，2004年8月修订第3版，第369页。
近年来，我国随着改革开放的进一步深入发展，城市居民住房制度改革出现了重大突破，几乎所有的城市居民，无论是公务员还是普通职工，无论是外企员工还是无业居民，所有的住宅都从公有租赁的形式改变为居民自费购买，或者经过住房制度改革将公产房改变为私有住房，或者就直接购买商品房，都自己享有房屋的所有权。建筑物区分所有的问题虽然在十几年前就被学者提出，但至20世纪90年代中期，已成为一个再也不能回避，而且是每一个城市居民都可能面临的问题。
理由有四：其一，实行住宅商品化后，多数住户将拥有住房的所有权，在多层或高层住宅建筑物以单元出售时，必然要合理明确划分住宅所有权人之间的权利义务关系，并对住宅所有权人有关使用、维修、管理住宅建筑物共有部分的一切法律关系明确规范；其二，基于维修管理上之需求，除应对整栋建筑物的固有功能保持经常性地维修、管理，亦需对建筑物的共有部分、共用设备、设施加以维修与管理，此种维修、管理责任将由国家房产部门转至持有该栋建筑物的全体住户共同负担；其三，多层或高层建筑物中的每个单元的住宅所有权人不论其住宅是否与土地直接连接，都与国家有土地使用权的法律关系，也有向国家缴纳土地使用费（税）的义务；其四，为了保护人身财产的安全及维修、管理整体建筑物之目的，需由全体住宅所有权人组成团体为共同管理事务。参见陈华彬著：《建筑物区分所有权研究》，法律出版社2007年版，第348-351页。
所谓城市化，系指人口向城市小区集中之过程，也是一种引起人类生存格局发生重大变化的社会过程，有通过原有城市的扩大，非城市小区向城市小区的转化，及新建城市等三种。参见陆学艺著：《社会学》，知识出版社1991年版，第220页。
司法解释是具有中国特色的法律性文件，其特色在于形成立法体系下的法官法学说。
王利明主编：《中国
物权法草案建议稿及说明》，中国法制出版社2001年版，第48页。
梁慧星主编：《中国
物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》，社会科学文献出版社2001年版，第20页。
最狭义建筑物区分所有权系专指由“区分所有建筑物的专有部分”构成之所有权。此有日本学者玉田弘毅先生谓：称区分所有权者，在建筑物专有部分上成立之所有权。参考玉田弘毅编：《の法律紛》，有斐阁1984年版，第2页；学者史尚宽先生谓：数人区分一建筑物而各有其一部分者，谓之区分所有权。参考史尚宽著：《物权法论》，自行出版，1987年，第109-110页；学者谢在全先生则认为：民法采一物一权主义，一个独立物只能有一个所有权。一个所有权之客体只能以一物为限，从而一个所有权不能包括二个以上所有权。参考谢在全著，同注3，第370页。
狭义建筑物区分所有权系指由“区分所有建筑物的专有部分所有权”及“共有部分持分权（应有部分）”所构成之权利。学者郑玉波先生谓：区分所有不无共有部分，例如楼梯、隔壁、走廊、厕所等，在法律上推定其为共有，从而即为各区分所有权人权利义务所及，此点与独有异与共有同。参考郑玉波著：《民法物权》，三民书局1992年版，第76-77页；黄越钦先生谓：住宅所有权（即建筑物区分所有权）为一种对住宅管领之权，其权利标的一方面是包括公寓中部分所有人为唯一有使用管理之权的该部分，另一方面则为全栋公寓中，全体所有人均有使用管理权之部分。参考黄越钦：《住宅分层所有权之比较研究》，收录于郑玉波编：《民法物权论文选辑》（上），五南图书1984年版，第437页。
广义建筑物区分所有权系指由“区分所有建筑物的专有部分所有权”、“共有部分持分权（应有部分）”及“基地上之权利（基地之共有持分权或地上权、租赁权之准共有持分权）”所构成之一种复合物权。学者温汶科先生谓：为使高层建筑物区分所有关系明确，具有安定性，基地及建筑物共有部分之管理能圆滑地进行起见，实有谋求权利关系一律化、一体化之必要，新立法之建筑物区分所有权，似应以土地之共有或借地权之准共有为限，始得承认之，这样可使各区分所有权人拥有土地之共有持分（或借地权之准共有持分）、建筑物部分之共有持分及专有部分所有权等三者成为一体之特别权利。参考温汶科：《建筑物之区分所有权》，载《法学丛刊》1979年第4期，第35页。学者王泽鉴先生亦认为：区分所有权的客体是由专有部分所有权与共有部分持分权构成，并扩张及于基地利用权。参考王泽鉴著：《民法物权（1）-通则?所有权》，中国政法大学出版社2001年版，第253-254页。
最广义建筑物区分所有权系指由“区分所有建筑物的专有部分所有权”、“共有部分持分权（应有部分）”、“基地共有（或准共有）持分权”及“因共同关系所生之构成员权”等四种所构成之特别所有权。德国学者Brmann首先提倡，日本学者丸山英气先生从之。学者戴东雄先生即谓：以区分所有建筑物来说，区分所有权人均为共有人，其中有部分建筑空间由个人单独使用收益，有的由全体共有人共同使用收益，有的由少数共有人共同使用收益，因此区分所有权人从另一角度观察，亦可称为共有的特别型态。在此复杂的共有关系中，如何维护共有人全体利益为第一优先；要维护全体利益，莫过于管理方法之健全合理；要管理方法健全合理，宜将专有所有权、共有权及成员权视为一体，始能竟其全功。参考戴东雄：《论建筑物区分所有权之理论基础Ⅰ》，载《法学丛刊》1984年第2期，第28页。
温丰文著：《建筑物区分所有权之研究》，三民书局1992年版，第13-16页。
王利明著，同注，第357-366页。
陈华彬著：《现代建筑物区分所有权制度研究》，法律出版社1995年版，第66页。
崔建远等著：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第174页。
加藤一郎等著：《区分所有建筑物的管理与法律》，日本区分所有建筑物管理问题研究会编，1981年（昭和56年）版，第19页，转引自王利明著，同注，第358页。
陈苏：《论建筑物区分所有权》，载《法学研究》，1990年第5期，第43页。
参见《中国审判案例要览》（1995年综合本），第650页。如“王怀仁诉福鼎县秦屿供销合作社房屋优先购买权案”，二审法院认为，原审被告店屋与第三人房屋虽连为一体，但双方产权界限明确，第三人对被上诉人前截店屋没有共有权，当然双方对房屋天井、走廊、楼梯等享有共有权。足见该法院实际上认为区分所有是由单独所有和共有组成，不能仅承认共有而排斥双方的单独所有。
王利明著，同注，第361-362页。
陈华彬著，同注，第74页。
陈华彬著，同注，第100页。
陈华彬著：《
物权法原理》，国家行政学院出版社1998年版，第324页；王利明著：《
物权法研究》，中国人民大学出版社2002年版，第382-383页。
王利明著，同注，第383页；陈华彬著，同注，第324-325页。
任何一个权利，只能有一个权利主体。一个权利中可能有几个不同的内容，如所有权中的使用权、收益权，著作权中的署名权、获得报酬权等，但这些都不是一个独立的权利，仅是一个权利的内容。权利人在行使整个权利时，对这些内容进行支配，获得利益。只有将这些权利内容分离，并成为独立权利时，才可能出现权利主体。例如将肖像权的使用权部分转移给他人使用，使用该肖像的权利人才成为肖像使用权人。此时，肖像使用权已经成为了一个独立的权利，脱离权利母体。如果在一个使用权没有离开肖像权母体之时，称肖像权人为肖像使用权人、肖像制作权人，犹如认为一个肖像权人既具有肖像使用权人的身份，又具有肖像制作权人的身份，岂不是笑话？这样就把一个完整的肖像权割裂开，使之成为不同的权利组合。
梁慧星主编，同注，第274页。
陈华彬著，同注，第317页。
王利明著，同注，第366页。
参见《越南民法典》第239条规定。
郑玉波著，同注，第91页。
陈华彬著，同注，第93页。
高富平著：《
物权法原论》（下册），中国法制出版社2001年版，第925页。
庄金昌：《住宅分层所有权之比较研究》，中国文化大学硕士论文，1984年7月，第10页。
梁慧星著：《中国
物权法研究（上）》，法律出版社2001年版，第388页。
杨立新著：《共有权研究》，高等教育出版社2003年版，第374-375。
杨立新等著：
《物权法》，中国人民大学出版社2004年版，第114页。
杨立新等著，同注，第114页。
黄越钦，同注，第433页。
温丰文：《区分所有权—民法物权编修正草案之评析》，载《台湾本土法学杂志》第90期，2007年1月，第119-121页。
陈华彬著，同注，第2页。
戴东雄，同注，第24页。
Brmann：《德国住宅所有权法》，戴东雄译，载《台大法学论丛》13卷1期，1983年12月，第165页。
法国《民法》664条规定：“一建筑物之各楼层属于不同所有人而其所有证书订定修缮及改建之方法时，依下列方法为之：1.外壁及屋顶由全体所有人按其所有楼层之价额负担其费用。2.各楼层所有人建造各自步行之地板。二楼所有人建造登上三楼之楼梯，三楼所有人接续二楼建造登上三楼之楼梯，以下从之。”
庄金昌，同注，第50页。
陈华彬著，同注，第27-35页。
温丰文著，同注，第174页。
陈华彬著，同注，第35-37页。
有见解认为，
物权法未使用通常的“成员权”概念，而代之表述为“共同管理权”，其改造传统三元论说的立法本意，在于通过对成员权本质特征的分析，突出其具有的人法（管理制度）因素，彰显业主作为权利主体所享有的对区分所有建筑物共有部分的管理决策权利。参见黄松有主编：《<
中华人民共和国物权法>条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第224页。
《
物权法（草案）》第
87条规定：“对侵害业主共同权益的行为，对物业管理机构等违反合同发生的争议，业主会议经三分之二以上业主同意，可以以业主会议的名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己的名义提起诉讼、申请仲裁。”
日本1983年《建物区分所有法》第47条第1项规定，区分所有权人团体成立法人限定须有30人以上为要件。惟于2003年修正时，基于考虑区分所有权人团体成立法人后，因权利义务的归属明确，就外部关系言，可保障与第三人间的交易安全；就内部关系言，于区分所有团体代为保管区分所有权人财产的情形，也可明确区分所有团体的财产与区分所有权人的财产；再不动产取得，也可以直接以区分所有团体的名义登记为所有权人；是区分所有团体成立法人实有许多便利处，因此已废除该限制规定。参见古振晖：“日本修正建物区分所有法之介绍”，载《东海大学法学研究》第21期，2004年12月，第139-140页。
台湾“
民事诉讼法”第
40条第3款规定，非法人团体有当事人能力。
