业主的建筑物区分所有权之评析（上）
杨立新
【摘要】建筑物依土地之承载得其成就，人类因建筑物之依归而创建文明。因此，建筑物之于人类发展，占非常重要地位。建筑物之所有权及利用权，更是物权法规则的核心之一。而建筑物区分所有权之渊源，由来久远，于古老之埃及、巴比伦及希腊之律法即有迹可寻。19世纪初，区分所有权的形式即已为各国地区之民事立法所采用，二次世界大战结束后，建筑物区分所有权制度，更发展为各国地区不动产所有权法律上之重要制度。我国为因应城市公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求，暨顺应我国城市化进程的加速，并为取得多层或高层住宅之城市居民提供立体物权的规范依据，于《
物权法》第六章专章规定了“业主的建筑物区分所有权”。但检视《
物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定，仍存有不足以规范区分所有权法律关系之处。为此，本文试图从建筑物区分所有权理论分析角度入手，检视《
物权法》第六章的立法取向及其基本内容，并提出其存在的相关问题与解决对策，俾作为日后最高人民法院为司法解释或法院判决之参考依据。
【关键词】区分所有权；专有权；共有权；共同管理权；成员权；建筑物
【全文】
前言
在现代社会，随着工商业的发展与经济繁荣，城市人口急剧增加，继衣食之后的居住问题日趋突出，对建筑面积的增长需求和土地面积的有限性，都促使建筑物不断向立体多层高空发展。一栋大楼建筑物常常分割为不同部分并为众多住户所有，此种现象即为建筑物区分所有[1]。其建筑物所有人即为“区分所有权人”，亦称为业主[2]。也正因区分所有权是以建筑物之专有部分为客体的所有权，故严格以言，区分所有权应称为“建筑物区分所有权”[3]。业主的建筑物区分所有权，是城市生活中每一个人都可能面对的物权法问题[4]。我国于2007年3月16日经由第十届全国人民代表大会第五次会议通过《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》），并于第二编“所有权”的第六章规定了业主的建筑物区分所有权的概念与规则，不仅符合我国城市公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的社会客观性需求[5]，也顺应我国城市化[6]进程的加速，并为取得多层或高层住宅之城市居民提供立体物权的规范依据。但检视《物权法》关于建筑物区分所有权制度的规定，仍存有不足以规范区分所有权法律关系之处。为此，本文试图从建筑物区分所有权理论分析角度入手，检视《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的立法取向及其基本内容，并提出其存在的相关问题与解决对策，俾作为日后最高人民法院为司法解释[7]或法院判决之参考依据。
一、建筑物区分所有权概述
《物权法》第六章专门规定“业主的建筑物区分所有权”，是《物权法》规定的新型物权，也是共有制度中一种特殊的共有形式。它既不同于按份共有，又不同于共同共有，而是为解决城市民用高层住宅所有权归属的特殊的共有制度。因此，我国民法理论的重要任务之一，就是深入研究建筑物区分所有权理论，保证《物权法》关于建筑物区分所有权的规定的正确实施，同时，对于维护业主所享有建筑物区分所有权的合法权益，也具有重要的意义。本节乃就建筑物区分所有权的概念、特征、性质、类型及其法律关系，详述如下：
（一）建筑物区分所有权的概念
各国地区对于一栋建筑物区分为数个部分，且各部分均特定独立成立所有权者，其立法用语上并不统一。如瑞士法称为“楼层所有权”（Stockwerk seigentum），法国法称为“住宅分层所有权”，德国法称为“住宅所有权”（Wohnung seigentum），英美法称为“公寓所有权”（Condominium），大陆、台湾地区与日本则均称为“区分所有权”。在大陆民法著作中，首推两部物权法草案建议稿对建筑物区分所有权概念的表述最具代表性。如中国人民大学的《物权法草案建议稿》第180条规定建筑区分所有权的定义：“在一栋建筑物内，如果各个区分所有权人享有其专有部分的专有权、共有部分的共有权，为建筑物区分所有权。”[8]中国社会科学院的《物权法草案建议稿》第90条规定建筑物区分所有权的定义：“建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有规定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。”[9]而建筑物区分所有权究竟包含哪几种权利，台湾地区的学说计有最狭义[10]、狭义[11]、广义[12]及最广义[13]等四种不同的观点[14]。但大陆学界历来则存在三种不同学说[15]，兹整理如下：
