1.狭义的区分所有权概念（即一元论）
此种观点认为，区分所有权专指由区分所有建筑物专有部分所构成的所有权，区分所有权不包括共有部分。该观点最早为法国学者在解释《法国民法典》第644条时所提出[16]。学者崔建远谓：当一幢建筑物被区分为数个部分时，其中有专有部分，也有共有部分，在专有部分上成立的所有权，就是建筑物区分所有权[17]。但在狭义的区分所有权概念中，还有一种观点认为，区分所有权实际上是共有的一种类型。此种观点也是由法国学者提出并为日本学者采纳。如日本学者加藤一郎先生指出，尽管区分所有权中的专有权准用共有权有关支配权能的规定，然其与普通所有权并不相同，即其须受共同所有性的制约，从而，建筑物区分所有权即为共同所有的一种特殊形态[18]。
2.广义的区分所有权概念（即二元论）
此种观点认为，区分所有权是由专有部分所有权与共有部分所有权共同组合而成为一种“复合物权”。其可分为两种观点：第一种观点认为，区分所有权由专有部分所有权与共有部分所有权构成，不包括基地上的权利；第二种观点认为，区分所有权除包括专有部分所有权和共有部分所有权以外，还包括基地上的权利（基地所有权、地上权、租赁权）。大陆学者大多认为区分所有权是由共有和单独所有构成。如学者陈苏认为，所谓建筑物区分所有权，系指依据使用功能，将一栋建筑物于结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分，每一所有人享有的对其专有部分的专有权与对共有部分的共有权的结合[19]。我国建设部1989年发布的行政规章《城市异产毗连房屋管理规定》第2条规定：“本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或是有共有、共用设备和附属建筑，而为不同的所有人所共有的房屋。”似已采纳了这一观点，且在我国司法实践中，许多地方法院也采纳此观点[20]。值得注意的是，由于我国法律采纳了“房随地走”或“地随房走”之规则，因而一般都认为区分所有权包括了土地使用权[21]。
3.最广义的区分所有权概念（即三元论）
此种观点认为，区分所有权应由专有部分所有权、共有部分的权利以及因共同关系所产生的成员权利等三要素所构成。最早由德国学者贝尔曼（J1B.rmann）所提出，贝尔曼认为专有权、共有权和社员权三者不可分离，从而形成集物权法和人法为一体的特别法，称为“共同空间所有权”（Gemeins Raumeigentum）[22]。日本学者丸山英气与大陆学者陈华彬均支持此种观点，并认为建筑物区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有权，与对建筑物共有部分所享有的共有权，以及因区分所有权人之间的共同关系所产生的成员权之总称[23]。
本文赞成三元论的观点，即建筑物区分所有权系指建筑物的共同所有人依其应有部分对独自占有、使用的部分享有专有权，对共同使用部分享有共有权，以及相互之间对建筑物的整体享有成员权，而构成的建筑物所有权的复合共有。
（二）建筑物区分所有权的特征
对于建筑物区分所有权的特征，有不同的表述，最主要的表述是认为建筑物区分所有权具有复合性、专有权的主导性、一体性、权利主体身份的复杂性、权利内容的多样性等特征[24]。惟依本文之见解，及就建筑物区分所有权概念的界定，认为建筑物区分所有权具有以下之特征：
1.建筑物区分所有权的客体具有整体性
建筑物区分所有权之客体为众人共同拥有的建筑物，其呈现之建筑物的所有权形式与一般的动产所有权和其它不动产所有权不同。此种建筑物首先是指居民住宅，包括高层住宅和一般住宅；其次是指写字楼、办公楼；法人、合伙及其它组织购买部分空间而构成区分所有；再者，尚包括可以区分所有的生产用建筑物。当上述建筑物被其共有人按应有份所有时，就形成建筑物区分所有，是建筑物区分所有权系建筑在整体建筑物的一种所有权形式。其与传统的按份共有和共同共有不同，既有独立享有，又有共同享有，因而成为了一种新型的共有形式。此一共有形式，完全可以概括为建筑物区分所有权的整体性。换言之，建筑物区分所有权之共有形式非表彰权利的整体性，而是呈现建筑物的整体性，即在整体建筑物上体现权利的整体性。
2.建筑物区分所有权的内容具有多样性
任何一个业主对于该建筑物都享有部分空间的专有权和共用设施的共有权，以及对于整个建筑物的成员权（或者称之为管理权）。专有部分由权利人自己独自占有、使用、收益、处分，任何人不得干预。共有部分，如共有的基地、墙壁、屋顶、门窗、阶梯、楼道、花园、走道等，为全体区分所有权人共同所有及共同使用，须永久维持其共有关系，永远不准分割。成员权为每一个区分所有权人基于整栋建筑物的成员，对整栋建筑物的管理事宜享有权利，具有决策权。应当注意的是，专有权、共有权和成员权都是建筑物区分所有权的内容，亦是一个权利的组成部分，并非各个得单独存在的权利。故建筑物区分所有权内容的多样性，指建筑物区分所有权系由专有权、共有权和成员权等三个部分构成的共有形式。
