(二)业主大会会议的召集

　　业主大会会议，不论是定期会议还是临时会议，皆须经一定程序由有权召集人召集，其所作的决议方才发生法律上的效力。若未经召集人依法定程序召集，而只是业主偶然的集会，即便与会人数已达到法定人数，也不得称为业主大会，其因此所为的决议自然不发生法律上的效力。。

　　1.召集人。我国(物业管理条例》第15条第1项规定，业主委员会召集业主大会会议。此规定适用于平常业主大会会议的召集人的场合，而对业主大会第一次会议的召集人，该条例则未作规定。因此，有必要依比较法上的经验进行解释，并在将来修改《物业管理条例》时予以吸纳，作出明确规定。

　　在比较法上，业主大会第一次会议的召集人通常由起造人(建设单位)担任。例如，前述我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第28条第1项、第2项规定:“公寓大厦建筑物所有权登记之区分所有权人达半数以上及其区分所有权比例合计半数以上时，起造人应于3个月内召集区分所有权人召开区分所有权人会议，成立管理委员会或推选管理负责人。前项起造人为数人时，应互推一人为之。”据此可知，在我国台湾地区的法律规定上，起造人系业主大会第一次会议的召集人，其担任会议召集人通常只有一次，而非常态或多次。而所谓起造人，系指建筑物在申请建造许可时，依建筑法的规定申请建筑之人。在先建后售或先售后建的情形，系以买卖合同的卖方(一般为建筑业者)为起造人。[11]也就是说，我国台湾地区法上的起造人，系指我国《物业管理条例》中所称的“建设单位”。由于《物业管理条例》并没有对业主大会第一次会议的召集人作出规定，因此建议借鉴我国台湾地区的做法，将《物业管理条例》中所称物业的“建设单位”作为召集人。

　　2.召集程序。业主大会的召集程序，根据我国《物业管理条例》第14条第1款、第2款的规定，业主大会会议召开前15日应当通知全体业主，且住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居民委员会。此所谓“通知”或“告知”，并未明确是书面的通知、告知或口头或其他方式的通知或告知，但在解释上应认为系以书面通知或告知为原则。此外，因急迫情事召开临时会议时，解释上应认为可以公告方式进行通知或告知。例如，我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第30条第1项就规定:“区分所有权人会，应由召集人于开会前十日以书面载明开会内容，通知各区分所有权人。但有急迫情事须召开临时会议者，得以公告为之。公告期间不得少于二日。”此项规定值得借鉴。

　　(三)业主大会表决权及表决能力

　　关于业主大会表决权的表决能力及表决能力大小的计算标准，在比较法上有两种立法例，一是以人头数为准，如德国、瑞士。按照德国法与瑞士法，业主大会决议的计算系以区分所有建筑物住户的人头数为准，。一人享有一份表决权，即使一人持有二个专有部分也只能算作一个人头数；二是以专有部分面积比例为准，如日本。日本《建筑物区分所有权法》第38条规定，业主大会决议的计算系以专有部分楼地板面积比例为准，而根据该法第14条第3项规定，专有部分楼地板面积则以墙壁或其他区划的内测线所围成部分的水平投影面积为依据。

　　我国台湾地区“公寓大厦管理条例”系采德国、瑞士立法例，即以人头数为准。也就是说，各专有部分的业主有一份表决权，数人共有一专有部分的，该表决权应推由一人行使。不过，我国台湾地区立法又同时认为，若业主大会会议的决议单纯以人头数为准，很可能造成专有部分面积较少的多数人支配专有部分面积较多的少数人的不合理现象。因此又规定，业主大会会议决议的计算方式，除计算专有部分的业主的人数外，还须计算区分所有权比例。所谓区分所有权比例，指业主的专有部分与区分所有建筑物专有部分全部面积总和之比。同一业主有数个专有部分的，其区分所有权比例应予累计。此外，为避免少数“大户”操纵会议，损及多数“小户”的权益，我国台湾地区“公寓大厦管理条例”还规定，任一业主的区分所有权占全部区分所有权五分之一以上者，其超过部分不予计算。换言之，每个业主所拥有的投票权最多不超过全部投票权的五分之一。同时，如果业主书面委托他人代理出席业主大会会议的，受托人接受委托的表决权也不能超过全部业主人数的五分之一，超过部分也不予计算。一言以蔽之，每个受托人接受委托的投票权不得超过全部专有部分数量的五分之一，否则仅按五分之一的数量计算。