物业服务合同的性质辨析
兼谈其主体及其法律适用
李飞
【摘要】物业服务合同是随着我国物业管理从传统的行政管理模式走向市场化的管理模式而产生的，其也是我国住房制度改革和市场经济发展的产物。学界对其性质的争议由来已久，但至今未有定论。本文试图结合现有的学术研究成果和最新的立法情况，对其性质进行界定，以期对实务运作有所助益。作者认为其与委托合同虽然有很多区别，但其性质仍是委托合同，只有这样的定位才能清楚的界定物业服务企业物业管理权的来源及其与业主间的权利义务等问题。关于物业服务合同的委托性质也可从新近颁布的《北京市物业管理办法》得到进一步的验证。作者同时认为其属于无名合同，但有必要在未来立法中使之有名化。
【关键词】物业服务合同；委托合同；合同主体；法律适用；无名合同有名化
【全文】
一、物业服务合同的性质
类型化，是法学研究乃至法律适用的重要方法，在法律体系构建上具有“使抽象者接近于具体，使具体者接近于抽象”[1]的重要功能，因此，如何定位物业服务合同在我国合同法类型体系中的地位在理论和实践上具有重要的意义。关于物业服务合同性质，学界讨论已久，主要代表性观点有：
（一）委托合同说
该说认为物业服务合同属于委托之一种，完全符合委托合同的特征，合同的客体相同，都是提供劳务的合同，都是双务、诺成合同，业主处于委托人的地位，而物业服务企业处于受托人的地位，物业服务企业受托处理的委托事务就是物业管理。[2]
（二）独立合同说
因为物业管理提供的是一种复杂的综合性的服务，与传统的合同类型中的客体都有所不同，所以这就决定了物业服务企业合同是一种独立的合同，不属于
合同法所规定的任何一种合同类型，它是物业管理专业化的发展而涌现出来的一种新的合同形式。[3]
（三）复合合同说
物业服务合同与委托合同、行纪合同一样，都是提供服务的合同，且都为信赖合同、诺成合同、双务合同，因此它是委托合同与行纪合同的复合合同。[4]
（四）服务合同说
