二、物业服务合同的主体

　　物业服务合同产生于物业管理的过程中，而物权法第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”由此可见，我国物权法所规定的物业管理模式有自行管理和委托管理两种，但是否在两种管理模式下都存在物业服务合同呢？

　　《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。” 第十九条规定：“业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格，并按照国家规定取得物业服务企业资质。”由此可见，《物业管理条例》中所称的物业服务合同的一方主体必须是具有法人资格和专业资质的物业服务企业。而现行立法对自行管理模式未作任何强行性规定，根据区分所有权的原理，自行管理时当然也可能发生业主委托自然人、法人、其他单位进行建筑物及其附属设施的管理服务工作的情形，《北京市物业管理办法》第二十一条第二款的规定：“未选聘物业服务企业的，业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人”也可验证此点，且现行立法也未对此时物业服务提供者有资质方面的要求，应该说此时的合同性质完全可直接根据《合同法》中关于各类合同内容的相关规定加以界定，可以是委托合同，也可以是承揽合同、雇佣合同等。

　　据此可界定在自行管理下并不存在物业服务合同，而只在委托管理的情形下才有物业服务合同的存在。根据《物业管理企业》第三十五条规定，似乎可以认为业主委员会是物业服务合同的订立主体，但根据物业管理条例第十五条第二款规定业主委员会的职责之一是“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。是为实践中要求每个业主都与物业服务企业签订服务合同很难具有操作性，才规定由业主委员会代表业主签订服务合同。业主委员会只是业主大会的执行机构，如同公司法中关于董事会的设置，不能因其履行了代表职责，就认定其为合同主体。[7]