那么业主大会是否能成为合同主体呢？《物业管理条例》第八条规定：“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”这里并未提及业主大会的性质。而从后续法条中可以看出业主大会主要是通过会议的方式履行职责，应被看成是议事机构而无独立人格，业主大会本身也无相应的责任财产，难以斡旋于合同权利义务之中。在我国，业主大会尚不具备法律主体资格，因此，业主大会不宜也不应是物业服务合同的当事人。

　　根据物业服务合同关于双方权利享有及义务履行的规定可看出真正的合同主体应是业主和物业服务企业，特别是物业费是由业主直接交给物业服务企业，如果业主不是合同主体，其根本没有交费的义务，如果业主承担了主要义务却又不享有权利，在这种有偿的服务合同中是难有说服力的。

　　综上所述，物业服务合同的主体应是业主和物业服务企业，有了这样的主体界定，我们在物业服务合同违约的责任、物业服务合同的变更解除、业主的抗辩权、诉讼主体等问题就能迎刃而解了。据此，笔者认为，物业服务合同是指物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关产地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和相关秩序，业主支付费用的合同。基于篇幅所限，本文暂不对前期物业服务合同的主体加以讨论。

　　三、物业服务合同的法律适用

　　以上笔者界定了物业服务合同的性质及主体， 这一界定虽有助于实务中业主与物业服务企业间的权利义务、地位的确定，但将其性质界定为委托合同不代表其完全等同于委托合同，有名合同。《物业管理条例》作为行政法规，其并未对物业服务合同法律适用规则给以清晰的规定，如其并未对物业服务合同的当事人主体、客体、效力范围、双方的权利义务，解除条件及违约责任等方面进行个性化的设置，因此同样存在适用上的难题。

　　有学者认为，自《物业管理条例》颁布以后，物业服务合同即成为了有名合同，因为在《物业管理条例》中，“物业服务合同”一语前后出现了21次，该条例不仅确立了“物业服务合同”的名称，还对物业服务合同的类型、条款等作出了原则性规定，因此，应认为物业服务合同属于有名合同。如该条例第三十五条规定，“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内同进行约定”。据此可以断定，物业服务合同是我国现行法中规定的一类有名合同。[8]