（一）欧洲物权法统一所面临的困难
1、用语上的分歧导致各国“财产”内涵以及财产法体系不一致
欧盟各国在物权法的用语上存在一定程度的“不能互译性”，这种用语上的分歧使得法律用语的协调变得极为迫切，这些分歧主要表现在以下方面：
第一，英美法中的“property right”与大陆法系的“物权”（real right）的不对等性。在大陆法系法典的英译本中，一般用“real right”或者“right of thing”来表示“物权”，而“property right”概括指代普通法中的财产制度，民法典中并不存在严格意义上的跟“property right”相对等的概念。
第二，大陆法系各国法典内部用语的不统一。欧陆各国关于“财产”一词的语言也非常丰富，以至于它们彼此间几乎也不能“互译”。虽然译者在面对不论是法语中的“propriété”、德语中的“Eigentum”、荷兰语中的“eigendom”、瑞典语中的“egendom”还是芬兰语中的“omaisuus”时，都会毫不犹豫地将其翻译为“财产”，但实际上，这些用语之间存在着一定的区别。在最基本的层面上，可将欧盟各国民法中有关财产的概念划归以下两类：其一，英国法与法国法中的财产概念。英语中的“property”和法语中的“propriété”是指作为权利客体的一系列不同的物，不仅包括土地、动产、债权等有形动产和权利，还包括专利和版权等；其二，德语中的“Eigentum”和荷兰语中的“eigendom”。它们的内涵较第一类概念要窄，仅指人们在土地和其他有形物上所享有的权利。而德语和荷兰语中与“property”和“propriété”等同的分别是“inhaber”和“rechthebbende”，它们的内涵更具综合性，包括债权和智力财产权等内容，不过，这两个法律术语都缺乏“由主体享有的权利”这一私法上权利概念所应具有的重要内涵。[24]
应该注意的是，即使在同一个国家的法典中，关于财产概念的用语也是在不断变化的，荷兰民法典在“财产”概念的使用上所发生的变迁尤其值得注意。旧民法典中的“eigendom”与法国法中的“propriété”同义，而在新法中，虽然整部法律并没有沿袭德国民法的“物为有体”的观念，而是明确规定物分为有体物和无体物两种类型，并相应地在同一编规定与这两类物相关的规则，但新荷兰民法典在对“eigendom”的内涵进行重新界定时明显沿袭的是德国民法的做法，使其仅限于土地和有形动产。
正是基于财产以及财产权概念的多元特征，有学者指出，统一财产法的形成也许对于欧洲民法作为跨越内国法的法典存在本身并不十分重要，但是借法典编纂之机促成一种欧盟各国法律人讨论财产法问题的同质的语言却非常重要。[25]因此，形成同质的语言是在欧陆进行私法统一的重要目标之一。
2、财产法的不同模式导致物权制度融合上的困难
历史上看，在欧洲一直存在着两个截然不同的财产法模式：罗马法模式和封建主义的模式。前者主要是指大陆法系财产法的体系，它最明显的特征就是具有建立在表达人与物之间排他性权利关系的单一的所有权观念之上的所有权统一性的观念。这一特征即使在新近出台的荷兰民法典中也能发现，这部法典比旧民法典更为严格地强调了统一所有权的理念。财产权的封建主义模式以普通法中可分割的所有权观念为核心内容。由于两者之间的区别关涉到更为复杂的普通法与法典法之间的冲突，这使得财产法的统一变得困难重重，不过，既然欧洲私法统一的车轮已经驶进了财产法领域，那么，这些困难已成为不容回避的问题。上述两种财产权体系的区别，主要表现在以下方面：
（1）是否对财产法进行公私法的划分不同
在英国，财产法中的公私法界限划分得并不明显，财产法领域中保留着较多封建法残存下来的政治性特征。这是由于在普通法形成的历史上，所有在王室法院发生的诉讼都必须以国王发出的令状为起点，所以都是国王（光荣革命后其实质地位由议会取代）权力行使的体现，无所谓公法和私法的区分。这就使得土地在英国普通法中的地位非常特殊，与其他财产受到截然不同的法律对待。因此，在普通法中，我们首先碰到的不是公法和私法的基本分类，而是普通法与衡平法两套平行的体制。然而在大陆法系，公私法的界限较为分明，虽然这一区分在逻辑上可能会产生一些问题，并且大陆法系各法典也表现出了不同的发展方向，但即使如此，这些法典仍都体现着一个共同的私法的“内在结构”。而且自盖尤斯以及优士丁尼的法学阶梯直至1992年的荷兰新民法典的出台，大陆法系私法体系也一直都体现着这一“内在结构”，即所有的私法规则都是作为一个制度系统的组成部分而存在的。这一系统使民法作为一个统一的整体而存在，并可通过不同主题（topic）的组合使私法本身得以推进。[26]
（2）财产法的结构不同
由于经历了自十四世纪开始肇端于意大利的文艺复兴运动的洗礼，大陆法系财产法强调个体的存在，这表现在财产法上就是要建立绝对的所有权，从罗马法上借用而来的绝对所有权遂成为全部财产法的核心和源头。德国的潘德克顿学派在二分物权行为和债权行为的基础上，构建了以“所有权——用益物权——担保物权——占有”为基本结构的物权部门法。在这类以绝对所有权为中心的财产法中，“物即有体”的规则明确界定了物权法中财产的范围，物权法定原则则严格限定了对统一的所有权的过分分割。相比之下，普通法系的财产权制度却采用了将普通法所有权、衡平所有权和占有权并立，并以寄托关系、信托关系的推定联系其间这样一种结构。并且由于不存在大陆法系民法典“物即有体”和物权法定原则的限制，英美财产法中“财产”的含义非常灵活且不断扩充，不仅有体物，而且无体权利、人身权，甚至一些基于福利国家而享有的以财产利益为内容的权力，都能纳入财产法的范围，正是因为财产概念的无界限的扩张，才出现了当今的“权利爆炸”。[27]
3、各国主要依赖单行法而非民法典规范不动产物权
虽然在总体上可认为是法典培育了欧陆各国的财产法体系的基本结构与基本理念，[28]但在实际上，人们判断自己究竟对不动产享有何种权利的依据并不仅仅是民法典物权编中的具体规则，而更多地依赖于那些单行的法律，如城市规划与土地使用法、环境法、住房合同法、农业合同法等。维亚克指出，1918年以来德国土地法中发生的最为重要的变化都源于公法改革，抵押权制度的最大变化也是来自于公法领域的立法，这些规定几乎摧毁了传统的抵押制度。[29]苏永钦教授则形象地揭示“各种农业法规、工业法规、都市计划法规、文化保存法规等等，创造了不同品级、不同市场价值的所有权，让民法典的动产不动产二分法，像一幅泼墨山水画一样地远离实景。”[30]正是基于对土地权利在法律体系中地位的认识，有学者提出，财产法领域的统一应主要集中在动产物权，不动产物权方面则应集中于不动产抵押领域，而不动产法的其他内容目前则不应列入统一的范围。[31]
