我们认为，低价购买二手房受贿案件应当坚持以贿赂双方交易时确定市场价格，而不能优先采用购进价格为市场价格。盗窃罪司法解释的财物价值认定规则以被害人的实际财产损失为核心计算盗窃数额，能够正确反映盗窃行为的社会危害性。贿赂犯罪属于对合犯，应当以行贿人与受贿人主观意志与客观行为互为一致的财物价值认定犯罪数额。行贿人的购进房屋价格代表的仅是行贿成本，而非行贿犯罪给予国家工作人员的实际利益。行贿成本可能高于亦可能低于受贿数额，故不能成为确定犯罪数额的依据。受贿人低价购买二手房的同时意味着行贿人低价转让二手房，以贿赂双方买卖房屋的时间界定“交易时”并以此评估市场价格，最能体现贿赂犯罪双方的主观恶性程度。由于房屋价格受市场波动影响较大，在行贿人购进房屋价格与贿赂双方交易时市场价格不具有内在一致性的前提下，不能选择将购进价格作为市场价格。
3．低价购买特殊房产受贿案件中市场价格的认定
实践中部分请托人在通过拍卖、抵销债务等方式合法获得价格低廉的房屋、商铺等不动产所有权后，加价转让国家工作人员，但该实际转让价格明显低于请托人与受托人交易时的市场价格。例如，请托人根据合同抵销取得其债务人房屋所有权，均价3000元/平方米，后以4000元/平方米的价格转让受托人，而当时房屋的市场价格为5000元/平方米。有的办案人员认为：应当严格按照贿赂双方交易时的市场价格判断受贿性质、计算犯罪数额。也有意见指出：请托人以合法途径获取廉价房屋，既然完全符合市场规律，就应当将购进价格认定为市场价格；国家工作人员以高于购进价格受让房屋，不属于“明显低于市场的价格”。
我们认为，请托人通过拍卖、债权债务抵销等方式购进房屋后转让国家工作人员，区别于低价购买二手房受贿，属于特殊房产的交易型受贿，其市场价格的认定应当遵循独立的判断标准。直接以请托人购进价格确定市场价格，可能放纵部分故意转让和接受他人应得财产利益的贿赂犯罪。机械地按照请托人与受托人交易时的市场价格进行司法认定，亦可能将部分贿赂性质并不明显的交易行为纳入刑法规制的范围。这势必与
《意见》第
一条打击交易型受贿重点性、准确性、谦抑性原则的要求相悖。[5]所以，应当在特殊房产受贿案件市场价格确定过程中植入对公平交易因素与风险变动因素的考量——（1）国家工作人员虽然以明显低于市场的价格购买房屋，但由于买卖标的属于拍卖、债务抵销所得房屋，此类特殊房产相对一般的新商品房、二手房而言，有一部分的市场流通性较为有限，请托人转卖他人需要附加寻找交易对象的额外成本，实际交易价格超过请托人购进价格的，应当承认其公平性。以行为双方交易时的市场价格衡量国家工作人员的实际支付价格并不合理。（2）有的请托人与受托人明知特殊房产购进价格与当前市场价格存在较大落差，并且，该宗房产以市场价格甚至高于市场价格转手没有实际障碍。请托人基于谋求利益将不存在交易风险或附加成本的财产性利益转移给受托人，后者以利用职务便利为他人谋取利益为对价享受实际支付价格与当前市场价格之间差额利益的，请托人在房屋交易中从受托人处获取部分利益的同时让渡了部分利益，特殊房产的“加价买卖”仍然没有脱离权钱交易的本质，以交易时的市场价格定性与定量，具有合理性。
（二）房产交易受贿中“明显”标准的确定
对于低价买房受贿案件“明显低于市场的价格”标准，实践中提出了相对比例说[6]、绝对数额说[7]、数额比例结合说[8]、交易成本说[9]等判断规则。但上述观点均存在不同程度的操作障碍。
相对比例说最大的缺陷在于无法统一折扣比率。“明显低于”属于主观标准与实质判断，相对比例的司法确定属于客观标准与形式判断，控辩双方极易在主观与客观、实质与形式之间发生双重冲突。如果司法机关通过另行解释或者会议纪要的形式硬性规定折扣标准（例如明确8折属于“明显低于”），固然便于统一认定规则，但之于个案判断仍然无法实现个别正义。
绝对数额说不能针对性地运用于低价买房的新型受贿方式。在均价较高或者面积较大的情况下，房屋总价必定相对较高，开发商略微优惠若干百分点，国家工作人员获利数额便相当可观。绝对数额设定太高，容易放纵受贿，绝对数额过低，又可能无效回归至“低于”标准，均会导致偏离
《意见》“明显低于”标准的结果。
数额比例结合说提出应当根据案件具体情况全面考虑不正常交易相差的金额数与比例数：国家工作人员只收一单的，相差金额至少应在5000元以上；多次采用交易形式收受贿赂的，每笔不一定要求达到5000元，但也不能要求太少；必须结合当地物价和收入水平衡量相差的比例，不能绝对化、片面化。可见，数额比例结合说不仅存在用受贿数额标准替换明显偏离市场价格标准的问题，而且集合了相对比例说与绝对数额说的操作障碍。
交易成本说认为以等于或低于房屋成本的价格购买房屋的，属于“明显低于”。这意味着把“明显低于市场的价格”替换为“等于或低于成本的价格”，虚置了“明显”标准，将市场价格与成本价格之间的部分剔除在刑事归责之外。[10]而此段模糊价位的犯罪性正是处于需要适用“明显低于市场的价格”予以司法判断的中间地带。
我们认为，查办低价买房受贿案件，必须重点查证房产开发商内部的优惠销售记录，通过加权平均法计算内部优惠价格，国家工作人员在此价格以下购买房屋，属于“明显低于市场的价格”，应以受贿论处。
根据《
价格法》及相关价格规范性文件的规定，房地产开发商具有自主定价的市场主体权利，但该价格必须向当地价格管理部门备案。价格管理部门根据地段、楼盘质量等标准，以上述备案价格为基础计算相同档次房产的市场价格，定期发布房地产市场调节价，并确定偏离幅度。[11]因此，房地产开发商的备案价格不一定与市场价格完全相符，但必定在偏离幅度的范围之内，属于合法价格。超越市场偏离幅度的房产价格属于非法价格，国家工作人员以该价格购买房屋，在
价格法的层面构成违法，但司法机关并不能就此直接认定该非法价格属于“明显低于市场的价格”。由于超越市场偏离幅度的房产价格具有受贿行为的潜在痕迹，在经过
价格法违法性标准的一次判断之后，还必须接受
《意见》“明显低于市场的价格”犯罪性标准的二次判断。
“明显低于”与“低于”在数量上的界限相当模糊，其中涉及的价格技术性分析与量化判断超出了司法机关的能力范围。故司法机关不能直接求证相关非法价格是否属于“明显低于市场的价格”，必须在“明显低于”与“低于”之间另行确定一个可比价格作为衡量明显低于市场价格的数量指标。可比价格不能遵循市场价格的核定模式——以非特定化的方式从类似开发商的类似楼盘中予以确定，而是应当以特定开发商的特定非法价格为中心进行判断。
购买房地产开发商低价房屋的并不仅仅只有某一国家工作人员，完全可能另有相关人员以超越市场偏离幅度的非法价格购买房产。检察机关反贪部门在查案过程中，应当着重查询房地产开发商售房价格记录，分理出所有超越房地产销售备案价格偏离幅度的“内部优惠价格”，通过加权平均的方法计算均值。落位于市场价格与内部优惠均价之间的交易价格，属于低于市场的价格，不能以受贿论处；国家工作人员以低于开发商内部优惠加权平均价买房的，属于经由市场价格、内部优惠均价双重考察的非法价格，既满足了“低于”标准，又充分了“明显”条件，符合“明显低于市场的价格”的要求，应以受贿论处。以内部优惠加权平均价为标准认定“明显低于市场的价格”，不仅能够准确筛选最具受贿性质的底价买房交易，而且有利于合理控制打击面，防止将所有以“内部优惠价格”购买房屋的行为人纳入追究受贿罪刑事责任的范畴。
值得注意的是，实践中除了存在低价买房案件之外，还出现了大量以房屋置换形式进行交易获取高额差价利益的案件。
《意见》第
一条第1款第3项规定，以其他交易形式非法收受请托人财物的，以受贿论处。故以价值相差悬殊的房屋进行产权置换可以纳入交易型受贿规范进行犯罪性评价——关键在于如何确定判断标准。
