目前，授予永久性的农村和城市土地所有权在政治上可能无法实行。如果确实如此，中国政府需要考虑较为谨慎的立法步骤来巩固私人地权。例如它可以要求合同出让方要么在土地使用权合同期限过去一半时续订合同，要么同意在合同期满后补偿合同持有者土地改良部分的市场价值。同样重要的是，政府应该考虑设定土地使用权合同续期收费的最高数额。在很多情况下国家索取一些金钱来补偿其放弃的宝贵的收回权是正当的。但是在立法上缺少对这一收费的限额的情况下，条文上规定的续期权可能会毫无意义。
典的历史和当前的固定合同期限的政策说明了当土地的占有在未来利益的阴影之下时可能带来的损害。这两个制度的例子同样也证明法律在牢固确立的习俗面前会多么徒劳无益[93]。在清代，尽管法令和规章明确限制回赎权，地方官员仍然对相反的习俗予以尊重[94]。而在当代，很多村干部继续罔顾法律禁令调整土地[95]。在厘清土地权利的道路上，中国将会受益于拥有权力和意愿摆脱地方政府干扰来执行国家法令的法官。只要中国继续授予复杂的、有期限限制的地权，缺少独立的司法系统将会特别令人担忧。当法律使得私有地权永久化后，非正式的社会规范会很快巩固这些权利。简明的永久私有地权的诸多优点之一，是它比较不依赖于有效的法庭的存在。
【作者简介】
Robert C.Ellickson，耶鲁大学法学院Walter E.Meyer 产权与城市法讲座教授。
【注释】 在英美法中，一个永久地权的所有者又可以说是拥有绝对所有权（title in fee simple）。
这是英美法中用来指代现实占有之外的其他财产权益的术语。
在当时，长江三角洲的绝大多数农场都由小的稻田组成。春天农户在稻田里种植水稻；收获之后则种植冬小麦。参见Philip C.C. Huang, Review: Development or Involution in Eighteenth-Century Britain and China? 61J. Asian Stud. 501, 506 (2002)。
参见Kenneth Pomeranz, The Greater Divergence: China, Europe, and the Making of the Modern World Economy (2000); Robert C. Allen, Agricultural Productivity and Rural Incomes in England and the Yangtze Delta, c.1620～c.1820, 62 Econ. Hist. Rev. 525, 532 (2009) （暗示在长江三角洲的黄金年代公元1620年，其每天的农业产出大于同一时期的英格兰）。主张大分流直到1800年才发生的观点受到了评论家的尖锐批评。这些评论家宣称大分流在几个世纪之前就已经变得明显。参见Stephen Broadberry & Bishnupriya Gupta, The Early Modern Great Divergence: Wages, Prices and Economic Development in Europe and Asia, 1500～1800, 59Econ. Hist. Rev. 2 (2006); Nico Voigtlnder & Hans-Joachim Voth, Why England? Demographic Factors, Structural Change and Physical Capital Accumulation During the Industrial Revolution, 11J. Econ. Growth 319, 344 (2006)。
See Philip C.C. Huang, Code, Custom, and Legal Practice in China: The Qing and the Republic Compared 71～98 (2001).
See Taisu Zhang, Property Rights in Land, Agricultural Capitalism, and the Relative Decline of Pre-Industrial China, 13San Diego Int''l L.J. (2011). （文中页码都来自于从下述网址上下载的版本：
http://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=1792061）。
历史学家已经提供理论来解释为什么英国在1600年以后能够超越中国。有些强调英国在获得煤炭资源方面的优势，英国殖民地的资源，清王朝软弱的内部治理，或者是中国快速的人口增长。笔者将避开这些辩论而集中在土地制度的实践上，这也是唯一一个笔者可能会有些比较优势的话题。
中国目前面临很多其他的土地法议题，其中包括土地流转和抵押的合法性以及土地被征收时的补偿数量。延长土地使用权期限虽然重要，可能并不比上述议题紧迫。
为了简化，笔者没有讨论私有产权普及时必须面对的各种挑战，包括私人进行土地使用决策所带来的正的或负的外部性以及土地所有者对公共物品的需求。
参见Kenneth Pomeranz, Land Markets in Late Imperial and Republican China, 23Continuity & Change 101, 107 (2008) （宣称从明代到民国时期绝大多数土地都由私人所有）。
See Hugh T. Scogin, Jr., Between Heaven and Man: Contract and State in Han Dynasty China, 63. S. Cal. L. Rev. 1325, 1338～46, 1354 (1990). 在公元前2000年以前在埃及和美索不达米亚就有土地买卖发生。参见Robert C. Ellickson & Charles Dia. Thorland, Ancient Land Law: Mesopotamia, Egypt, Israel, 71Chi.-Kent L. Rev. 321, 376～377 (1995)。
See Harold Demsetz, Toward a Theory of Property Rights, 57
.Am. Econ. Rev. (Papers & Proc.) 347 (1967); Robert C. Ellickson, Property in Land, 102Yale L.J. 1315 (1993).
See Frederic L. Pryor, The Red and the Green: The Rise And Fall of Collectivized Agriculture in Marxist Regimes (1992); 又见下注〔91〕。
See Zhu Keliang et al., The Rural Land Question in China: Analysis and Recommendations Based on a Seventeen-Province Survey, 38N.Y.U. J. Int''l L. & Pol. 761, 769～770 (2006). 最早迈向农村土地去集体化的步骤发生在邓小平领导下的1978年。关于这些早期的事件，参见Jonathan Spence, The Search for Modern China 657～658, 677～678 (1990)。
See Douglas W. Allen & Dean Lueck, The Nature of the Farm: Contracts, Risk, and Organization in Agriculture (2003).
当太多的利益相关者有权否决使用土地的提议时，所有权的碎片化会造成土地的不充分利用。参见Michael A. Heller, The Tragedy of the Anticommons: Property in the Transition from Marx to Markets, 111Harv. L. Rev. 621 (1998) 。
参见前注〔4〕，Kenneth Pomeranz书，第71页；前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文。彭慕兰的著作争议性颇大。对其持批评态度的文章有 Robert Brenner & Christopher Isett, England''s Divergence from China''s Yangzi Delta: Property Relations, Microeconomics, and Patterns of Development, 61J. Asian Stud. 609 (2002)，以及前注〔3〕，Philip C.C.Huang文。
参见前注〔4〕，Kenneth Pomeranz书，第73～80页。
关于限定继承制度在英国的没落, 参见A.W.B. Simpson, An Introduction to the History of the Land Law 129～138 (2d ed. 1986)。 关于圈地运动，参见前注〔12〕，Robert C.Ellickson文。以及其中所引用的文献。中世纪的英国法律严格限制土地流通。在诺曼人1066年征服英格兰之后的头几个世纪里，有卖地意愿者需要征得领主以及自己长子的首肯才能进行交易。2 William Blackstone, Commentaries *287. 通过制定Quia Emptores法条, 18 Edw., c. 1 (1290),议会为土地自由流转提供了早期法律基础。
参见前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第99～118页；前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文；即使拥有田面权，佃户依然需要付固定数额的地租。关于永佃权与典权的潜在互动，参见脚注56～59。清代与民国的其他土地制度也同样可能阻碍过土地流通：首先，在某些省份（但不包括江南诸省，参见前注〔6〕，Taisu Zhang文。大量土地由家族共有。参见Sucheta Mazumdar, Sugar and Society in China: Peasants and Technology and the World Market 217～230 (1998)；前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文。其次，有些地主可能为了逃税而拒绝大量购买相邻的土地。参见前注〔6〕，Taisu Zhang文。
参见前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文。
参见赵亚："典权的历史沿革及其当代影响"，郑州大学2007年硕士学位论文，由乔仕彤为作者翻译并总结，Oct. 12, 2011。
前注〔6〕，Taisu Zhang文。
同上注。有些时候，出典地依然由出典人耕种(前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文)。这种情况下，典权更类似于抵押。
前注〔6〕，Taisu Zhang文。
黄宗智的书中列举了多件典权纠纷。参见前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第71～99页。这其中没有任何一件涉及回赎权的继承。由此可见，
继承法则在这一点上并无含糊之处，而出典人的家族成员之间社会关系也往往较为紧密。
同上，第91页(讨论1915年与1945年的民国最高法院判例)；前注〔6〕，Taisu Zhang文。
同上，第74～75页；前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文。
张泰苏屡次提出，回赎价与出典原价相同。参见前注〔6〕，Taisu Zhang文。
前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第82～83页。
参见前注〔6〕，Taisu Zhang文。张泰苏指出，黄宗智与彭慕兰都误解了这种规定的含义。同上，Philip C.C.Huang书，第23页。
参见前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第74页(在华北为六到七成)；前注〔6〕，Taisu Zhang文(在华北为七成左右，在江南与华南可达八成)。
此外，假如中国民众真的认为出典人需要偿还承典人的升值投资，他们就应该会考虑赋予出典人土地的先买权，而非回赎权：假如有人愿意出高价购买承典人的土地产权（其中纳入了他所有的升值投资），出典人就必须出同样的价格才能赎回土地。问题是，这种制度并不存在。
参见前注〔6〕，Taisu Zhang文；另见前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文(指出出典人可以通过找贴将典卖转为绝卖)。
前注〔6〕，Taisu Zhang文。
前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第90页。
另见前注〔4〕，Kenneth Pomeranz书，第70～73页(怀疑典权制度是否造成过多少经济恶果)；前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文。
参见前注〔6〕，Taisu Zhang文；前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第89页(指出国民党政府认为典权制度有害于经济发展)。
参见前注〔33〕。
参见Thomas M. Buoye, Manslaughter, Markets, and Moral Economy: Violent Disputes over Property Rights in Eighteenth-Century China 167 (2000) (认为典权纠纷在土地类命案中占超过30%)。
参见前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第73页；前注〔6〕，Taisu Zhang文(引用多种文献)；另见前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第88页(指出国民党政府对典权也有正面评价，认为它是一种弘扬社会道德的贫困户救济制度)。
参见前注〔12〕，Robert C.Ellickson文。但是，彭慕兰却怀疑"能力最高"者的亩产是否真能明显高于"能力最低"者的亩产。前注〔4〕，Kenneth Pomeranz书，第70～71页。即使劳动能力的差距真的如此微小，农民的身体健康、工作热情以及投资能力都可能会影响最终的收成。
参见前注〔17〕，Robert Brenner & Christopher Isett文。
参见前注〔6〕，Taisu Zhang文；又见前注〔3〕，Philip C.C.Huang文。
参见前注〔6〕，Taisu Zhang文。
参见前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文(认为清政府反对典权是因为它容易引发暴力纠纷)；前注〔41〕。
参见前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第72页，与前注〔6〕，Taisu Zhang文（讨论《大清律》对绝卖的保护）。同样，《大明律》也承认与保护绝卖。《户律•田宅门》规定："盖以田宅质人而取其财曰典，以田宅与人而取其财曰卖，典可赎也，而卖不可赎也。"
参见前注〔6〕，Taisu Zhang文；以及同上，第28～30页(讨论清政府如何试图限制典权回赎)。但是，由于这些法律并没能成功地限制回赎权，它们的存在反而加强了某些典权习俗的合法性。参见前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第74、77页。
参见前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第75～76页；前注〔6〕，Taisu Zhang文。
参见前注〔36〕及相关文字讨论。
参见前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第79～81页(指出坟地的特殊地位)；Pomeranz, supra note 10, at 129 (认为拥有城市户籍的地主并不在意保留回赎权); 与supra note 24 (认为某些典地合同实际上等同于抵押)。
参见前注〔6〕，Taisu Zhang文。
参见前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第78～79页。
同上，第78页。
参见supra note 20及相关文字讨论。
参见前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第100、107～118页。
同上注。
参见前注〔12〕，Robert C.Ellickson文。
关于田面主对土地的增值投资，参见前注〔5〕，Philip C.C.Huang书，第117～118页，与前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文。
参见前注〔6〕，Taisu Zhang文。
参见Robert C. Ellickson, Order Without Law 167～183 (1991) 。此书有中文译本，为罗伯特•C.埃里克森：《无需法律的秩序：邻人如何解决纠纷》，中国政法大学出版社2003年版。
参见前注〔6〕，Taisu Zhang文。
参见前注〔5〕，Phillip C. C. Huang书，第71页。
参见前注〔11〕，Robert C. Ellickson & Charles Dia文。
Lev. 25∶24. 可参见1 Kings 21∶3,那伯斯拒绝将自己的土地卖给阿哈勃国王，并宣称"上帝不允许我将我祖上的故居卖与你"。
参见前注〔11〕，Robert C.Ellickson & Charles Dia文；以及前注〔6〕，Taisu Zhang文(认为典权的存在可能有助于维持社会稳定)。
同上，Robert C.Ellickson & Charles Dia文；以及前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文(将典权理解为一种保险措施)。另参见下注〔92〕及相关文字讨论 (讨论当代中国土地制度中的类似政策)。
参见前注〔19〕及相关文字讨论。
参见前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文(引用前注〔40〕，Thomas M.Buoye书，第181～182页)。
参见前注〔27〕及相关文字讨论参见前注〔42〕。
参见Karl A. Wittfogel, Oriental Despotism: A Comparative Study of Total Power (1957) (一本关于中国政治制度的经典著作); 前注〔14〕，Jonathan Spence书，第229页(描述科举制度)。
参见前注〔10〕，Kenneth Pomeranz文(认为在清代，出卖祖产被视为一件很丢脸的事情)。
参见Gregory M. Stein, Mortgage Law in China: Comparing Theory and Practice, 72Mo. L. Rev. 1315, 1321 (2007)。 关于最高年限的规定来自于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定条例》（中华人民共和国国务院令第55号，1990年）第12条。
同上，Gregory M.Stein文。
同上注。
2007Property Law, art. 149.
参见前注〔16〕，及相关文字讨论。
关于30年农地承包合同期的规定最早出现在1990年代中期的数个中央政策和文件中。参见Robin Dean & Tobias Damm-Luhr, A Current Review of Chinese Land-Use Law and Policy: A "Breakthrough " in Rural Reform? 19 Pac. Rim L. & Pol''y J. 121, 128(2010)。1998年《
土地管理法》明确肯定30年是一个合理的期限。参见前注〔14〕，Zhu Keliang et al文。2002年《
农村土地承包法》第
20条和2007年《
物权法》第
126条都确认了30年这一期限。2005年的一项调查显示超过半数的中国村民签订了书面的土地使用合同。参见前注〔14〕，Zhu Keliang et al文。大约90%的合同中明确规定了30年的合同期。同上，第790页。
同上，Zhu Keliang et al文。农户需要两份文件才能获得农地使用权：一份由村集体签署的合同和一份由省级政府批准的证件。关于两份文件的内容，同上，第790页。
同上注。重新调整是所谓的再分配村庄（repartitional village）的一个特征。沙俄时代的mir是人们讨论的最多的一个例子。参见Robert H. Bates & Amy Farmer Curry, Community Versus Market: A Note on Corporate Villages, 86Am. Pol. Sci. Rev. 457 (1992), and sources cited therein。
参见前注〔14〕，Zhu Keliang et al文(根据其描述，2006年以前有74.3%的村庄有过一次或以上的土地调整，55.0%的村庄经历了两次或更多的土地调整)。关于土地调整，同上，第770～772、775、792～796、828～829页。
同上，第770页。
同上注。
这个大致的估计是基于Zhu Keliang文章中提供的数据，参见前注〔14〕，第775页，表格2。更多关于大的和小得土地调整的频率的数据，参见Brian Schwarzwalder, et al., An Update on China''s Rural Land Tenure Reforms: Analysis and Recommendations Based on a Seventeen-Province Survey, 16Colum. J. Asian L. 141, 167～169 (2002)。
参见前注〔14〕，Zhu Keliang et al文(综合各种资料证明稳定的产权对土地改良投资的积极作用)。
2002年《
农村土地承包法》第
27条禁止调整承包地，出了在比如自然灾害的特殊情况下。同一条款中规定村集体可以在其与农户的合同中放弃调整承包地的权利。2007年《
物权法》第
130条发包的村集体在合同期限内不能调整土地，但接着又规定自然灾害发生时可以例外。
农村发展所共调查了1773个村庄。参见前注〔14〕，Zhu Keliang et al文。其中，"423个村庄...很可能发生了非法调整。"同上，第794页。
土地所有权的时间维度是本节唯一讨论的问题。中国面临其他紧迫的土地法问题。参见前注〔8〕。
引自前注〔14〕，Jonathan Spence书，第700页。
参见前注〔14〕，Zhu Keliang et al文(建议中国考虑废弃固定期限的使用权合同)。
在《共产党宣言》中，马克思和恩格斯号召"废除土地私有制"和"集中所有生产工具于国家手中"。Karl Marx & Friedrich Engels, The Communist Manifesto, in Karl Marx: Selected Writings 221, 237 (David McLellan ed., 1977). 尽管如此，在1949年之后的开始几年里，中国新的革命政府包容了旨在实现"耕者有其田"的土改；农民没收了地主的土地为他们自己所用。参见Zhu et al., supra note 14, at 764～766。然而在20世纪50年代，政府逐渐开始照搬马克思和恩格斯的方案，强迫农户加入农业合作社。合作化在1958～1961年达到高潮，当时政府将绝大部分私人土地集体化并将地方的集体合作社置于更大的组织的管理之下，结果导致了"大跃进"。参见同上，第768～769页(估算死亡人数在一千五百万到三千万之间。)；前注〔14〕，Jonathan Spence书，第578～883页；Justin Yifu Lin, Collectivization and China''s Agricultural Crisis in 1959～1961, 98J. Pol. Econ. 1228 (1990)。
参见前注〔14〕，Zhu Keliang et al文。
参见Frank K. Upham, From Demsetz to Deng: Speculations on the Implications of Chinese Growth for Law and Development Theory, 41N.Y.U. J. Int''l L. & Pol. 551 (2008～2009) (认为致力于发展的专家倾向于夸大正式法律制度的影响)。
参见前注〔35〕及相关文字讨论。
参见前注〔80〕至〔87〕及相关文字讨论。
