不动产登记申请的法理与规则
屈茂辉
【摘要】登记申请是不动产登记的主要启动机制。申请行为本质上为有相对人的表意行为，但不属于法律行为，具有程序法行为的特质。登记申请应当实行到达生效主义，不能撤销但可以撤回，撤回登记申请须在登记完成前进行。登记申请的主要效力在于对登记机关的形成力、对登记程序的启动力、对物权变动的彰显力、对登记顺位的预定力。因虚假的登记申请资料引致的登记错误，登记机关应当对受害人承担赔偿责任，尔后向登记申请人追偿。
【关键词】登记申请；程序法行为；到达主义；共同申请
【全文】
依据物权公示原则，不动产物权的享有和变动应当进行登记。我国物权法草案专门规定了不动产登记的主要规范；已制定的法律法规中虽有关于不动产登记的不少规范，但这些规范比较零散，而且不合法理者颇多。因此，基于登记作为不动产物权公示方式的重要地位，按照学者的普遍认识和全国人大的立法规划，在我国物权法颁布之后接下来就应当抓紧制定不动产登记法。不动产登记的启动主要依赖于申请权人的申请，但有关不动产登记申请的研究在我国民法学界还未引起应有的关注。本文拟对此进行初步的探讨。
一、登记申请的法律性质
不动产登记申请，即民事主体请求登记机关做出登记的行为。关于此申请行为属于什么性质，学界的分歧即在于该行为是否属于法律行为。有的学者认为登记申请的性质是物权行为，因为在初始申请登记中，申请人须有要求确认其对物有所有权的意思表示，申请变更登记中有双方要求所有权移转的合意，申请登记包含申请人取得所有权或移转所有权的目的；同时，我国城乡建设环境保护部1984年发布的《城镇房屋所有权登记暂行办法》上将房地产变动申请登记作为物权变动的合意，该办法第4至8、10和13条规定，证明申请登记具备了物权行为的全部成立要件，它就是一个物权合意。孙宪忠先生认为：“登记同样是一种法律行为，而作为法律行为，必须考量登记中的意思表示。”另外一些学者认为，登记申请在性质上属于纯粹的程序行为，因为德国法学说对此有着非常清晰的界定。如《迈克勒土地登记法评论》认为：“登记申请为纯粹程序性表示。它属于‘表示行为’，且需官署受领。它并非法律行为，尤非处分行为，并非实体权利变动之要件。”
基于不动产登记法为物权程序法的本性，登记申请虽然属于申请人向登记机关做出的请求其履行登记行为的意思表示，但是，显然不能将之归于法律行为的范畴。这是因为，依照法学界关于法律行为的通行看法，法律行为即指民事主体之间以意思表示为要素而依这一意思表示发生法律效果的行为。登记申请人的申请行为，尽管需要受领机关的受领，但是性质上应为单方行为，其虽然具有意思表示的要素，可受领该行为者为登记机关，与法律行为迥然有别。在基于法律行为发生的物权变动中，物权变动的当事人在申请登记时已经确定地就物权变动达成了合意，基于这种合意，再向登记机关做出请求登记的意思表示。登记是否具有决定这种物权变动合意的效力，则因不同的物权变动模式而有所区别。在意思主义物权变动模式下，登记之前物权变动已经生效；在形式主义物权变动模式下，登记具有决定物权变动的合意是否生效的作用。在非基于法律行为发生的物权变动中，登记之前物权变动已经生效，登记的申请不以物权变动的合意为基础，但含有登记的意思表示。登记机关接受这种意思表示之后，经过审查、记载，即可发生申请人想要发生的私法效果。然而，登记机关对于登记申请的受理或者称为“登记许可”，属于其履行职责的行为，“不能有私法自治的适用余地”，对于申请人符合法定条件的申请只能接受而不能基于自身利益的考量依自主意思决定接受或者不接受。此点与法律行为的趣旨迥异，不能不察。
