现在的问题是，登记申请人的登记申请合意是否当然地内含于不动产物权变动的原因行为当中。在我看来，一般情况下，登记申请合意应当属于不物权变动的原因行为之中，但是，在原因行为生效后，当事人未即时完成登记的，当事人可以改变自己的意思。以买卖为例，此时可能出现三种情况：一是出卖人维持移转不动产所有权的意思不变愿意办理登记，买受人也做出接受不动产所有权移转的意思表示，双方达成登记的合意，下一步即双方做出申请登记的行为；二是出卖人做出移转不动产所有权的意思表示，买受人做出不接受不动产所有权移转的意思表示，双方达不成登记的合意；三是出卖人做出不移转不动产所有权的意思表示，买受人做出要移转不动产所有权的意思表示，双方也达不成登记的合意。换言之，当事人的登记申请合意与当事人移转所有权的义务是两个不同的问题。
二、登记申请的形式、生效与撤回
虽然从法理而言，不动产登记的申请，当事人可以以口头形式进行也可以书面形式进行，但从不动产登记实践看，登记申请主要采取书面形式，即提交登记申请书。申请书一般包括申请人身份、登记类型、登记原因、标的等内容。与此同时，申请人还必须提交身份证明、登记原因证明文书（即不动产物权变动原因的证明，如行政许可文件、遗嘱等）、登记义务人的权利证明（即登记义务人的权利证明文书或者登记簿中的权利编号）、申请所涉及第三人的同意证明以及法律规定的其他文书。
由于登记申请属于有相对人的表意行为，因此登记申请的完成，应当满足三个要件：其一，申请人必须向登记机关做出登记的表示；其二，申请人必须适格，即属于有申请权的人；其三，登记机关完成申请人登记申请表示的受领。
登记申请的生效问题，首先涉及到登记申请从什么时间开始生效。登记申请既然性质上属于申请人意思表示，那么，其生效当然应当遵循意思表示生效的基本法理。关于意思表示的生效，从理论上讲有完成时、发出时、到达时、了解时等时间点可供考虑，遂有不同的主义，而其应用亦复有不同的立法例。由于登记申请是申请人向登记机关提出，申请发出时、完成时，登记机关都不一定知晓申请人的申请，因而不能采信；而如果将申请生效的时间确定在登记机关了解当事人的申请时，则又难免登记机关因某种原因本已了解却以不了解为借口使申请人的申请不能适时生效，从而可能有害于申请人；所以，登记申请应当自到达登记机关时生效。如果是申请人当面提出申请，到达生效自然不存在什么问题，但假如申请人是通过信件提出申请，则依据邮政惯例，信件到达登记机关的信箱即视为达到，可此时登记机关的确尚不知道申请人的申请意思，使之生效，对登记机关而言，可能要求稍微严格了些。基于对当事人利益和登记机关利益的衡量，我认为学理和立法应当倾向于照顾当事人的利益。换言之，此种情形下，采取到达主义也是可行的。其实，书信属于非对话的意思表示形式，按照德国法学理，适用到达生效规则。依据数据电文的法理，申请人采取数据电文提出申请的，登记机关指定的特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统的时间，视为达到的时间；未指定特定系统的，该数据电文进入登记机关任何系统的首次时间应当视为达到时间。
