三、登记申请的方式与效力
（一）登记申请的方式
关于不动产登记的申请方式，依理可以由当事人自己申请也可以由当事人的代理人申请。至于是一方当事人单独申请还是全体当事人共同申请，从德、日等国的法制来看，以共同申请为原则，以单独申请为例外，立法一般只对单独申请做出特别规定。我国台湾地区《土地登记规则》采用概括性规定的方式确认共同申请原则。该规则第27条规定：“土地登记，除本规则另有规定外，应由权利人及义务人会同申请之。”然而，我国大陆各地的不动产登记法规、规章对于共同申请往往采取例举式外加兜底条款进行规定。根据这些地方立法，应当进行共同申请的情形主要基于民事法律行为发生的物权变动，具体而言，包括：（1）买卖；（2）交换；（3）赠与（不含遗赠）；（4）抵押；（5）典当；（6）分割；（7）合并；（8）法律、法规规定的其他情形。湖南省还在这些情形外增加了国有房产划拨，投资入股、联营、兼并、分立，已经发生法律效力的人民法院的判决、裁定、调解，已经发生法律效力的仲裁机构的裁决、调解等。从法理上分析，既然共同申请为原则、单独申请为例外，那么，立法就没有必要对共同申请加以明文规定。我国地方立法之所以这么做，其根本原因还在于法治化水平不高。
对于共有的情形，我国台湾地区《土地登记规则》第32条规定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或数人，为全体公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申请为公同共有之登记。登记机关于登记完毕后，应将登记结果通知他共有人。”依该规则的规定，公同共有（即我国大陆的共同共有）的土地可以由共有人之一单方申请，因为此时可能会因共有人众多，无法全体会同申请登记。而按份共有则应适用一般规则，采用共同申请的方式。而我国大陆对于共有的房屋或者房地产的登记申请，则因地区不同而有差异，有的地方没有区分按份共有和共同共有，统一规定实行共同申请规则；有的地方则规定，共同共有实行共同申请，按份共有实行单独申请。
单独申请的情形，依理应当明文规定。瑞士民法典第665条第2项即规定： “在先占、继承、征收、强制执行或法院判决等情况下，取得人得自行请求登记。”我国台湾地区《土地登记规则》第28条规定：单独申请的具体情形有土地总登记、建筑物所有权第一次登记、因继承取得土地权利的登记、因法院拍定或判决确定的登记、依台湾地区土地法第69条规定为更正登记、依台湾地区土地法第12条第2项规定为回复所有权的登记、依台湾地区民法第769条或第770条或第772条规定因时效完成所为的登记、依台湾地区土地法第133条规定为取得耕作权或所有权之登记、标示变更登记、更名或住址变更登记、消灭登记、依台湾地区民法第1185条规定应属国库的土地登记、预告登记或其涂销登记、法定抵押权或法定地上权的登记、其他依法律得单独申请登记的等15种。我国大陆地区上海、深圳、珠海、山西等地规定，单独申请的情形主要有：土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记，以划拨或者出让、租赁等方式取得土地使用权，经批准取得集体所有的非农业建设用地使用权，因继承或遗赠取得房地产的转移登记，因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记，仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解，名称、地址或者房地产用途等的变更登记，因土地使用年限届满的、未设定他项权利的房屋所有权的注销登记，因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产权利证书，办理预购商品房或者未预售的在建商品房所有权预告登记等等。可见，单独申请的情形主要为初始登记（如建筑物所有权的第一次登记）、基于民事法律行为以外的原因如法院判决、仲裁机构的裁决、继承等产生的物权变动情况以及特定的变更登记、注销登记、预告登记等。
