四、一元推定主义的补强

　　（一）英美法上土地与建筑物的关系同大陆法学者一样，英美法学者也很重视动产（personal property）和不动产（real property）的分类。但最初“real”和“personal”并不表示财产权客体的不同，而表示维护权利所提起的诉讼形式的不同。“real”起源于国王（最初为英国国王）法院将会维护的所有者权利，随着历史的发展，后来即意指进入法院的土地争端。[38]《元照英美法词典》对“land”解释为：“土地，在一般意义上，该词是指地球的表面。但在法律上，它包括地表上面与下面的任何东西——甚至包括空气、液体和建筑物。作为一个法律概念，土地是指由地表、地表上空以及地表下部所组成的一个立体的空间，以及在其中生长或永久附着的任何东西。”[39] Black’s law dictionary则将“land”解为“是不可移动、不可破坏的三维空间，它由地球表面的一部分、地表上下的空间以及生长于其中或永久附着的任何东西组成。”[40]

　　英国学者F.H.劳森和B.拉登指出，对于土地的高度和深度问题，英国法的解决方法和准则是“土地所有人的权利上至天空，下达地心”。原则上，土地可以是无限的，但是，某些限制性规则也极为重要。他们认为，房屋和其他建筑必然是它们建筑于其上的土地的组成部分，但土地上的建筑物能够分开，它不仅可以立体的方式，也可采取平行的方式分开。“其中每一个单元均可为地产的独立分子，不仅能够根据租赁契约由房客拥有，而且可以作为自由继承地产。换言之，这是一种等同于完全所有权的方式。”[41]

　　Kate Green & Joe Cursley也认为，在普通法中，土地意即土壤、其下之岩石和其上之空气，它包括其上的成长物、附着的建筑物等。基本的规则乃是：附着于土地的任何东西都构成为土地的一部分。在理论上，普通法的土地所有者可以任意处置其土地，他拥有土地之下、之上和之中——下至地心，上至天空——的一切。但他们也承认，现在立法对土地所有者亦有诸多限制，如不能拆除已登记的建筑物；必须遵守建筑法规和许可法。[42]

　　在1929年的Edwards v. Sims一案中，美国肯塔基州上诉法院的首席法官Stanley认为，“Cujus est solum， ejus est usque ad coelum ad infernos（拥有土地者，亦拥有其上之天空、其下之地心）”是一条古老的格言和规则。不动产的所有人，除非产权被分割，其对地上、地表和地下拥有自由无限的控制权，因此，地表和地心之间直线上的任何东西都属于地表所有者。但任何财产的占有权都有一定的限制。尽管Stanley认同产权可以分割，也尽管其认同任何财产权都是有限度的，不过，正如多数法官的意见一样，他把上述古老的格言当作法律一样遵守，从而驳回了Edwards的洞穴权之请求。为此，引发了作为少数派的Logan法官的激辩。Logan认为，“地表所有人也是天空到地心的所有东西之所有人”这个古老的诡辩必须予以修改，因为这个理论在过去就是不正确的，只是没有遇到需要对其进行检验的机会。“正确的原则大致应表述为：对于一个无保留地拥有地表的人，他不但拥有土地本身，而且拥有土地表面、上面或者下面他能为其利益或享受而利用、支配和控制的所有东西。但除此之外，他的所有权则无能为力。我们不能判定他拥有自己不能使用且无用处但对他人有用处的东西。”拥有地表的人，无权阻止飞机在其土地上空飞过，也无权阻止可被理解的声音的声波在大气中的传播。总之，“拥有土地者，在理论和事实上，拥有从天空到地心的一切，但仅限于他能够用于其利益或者享受的用途。他不拥有任何无力控制的东西。”[43]而真正起决定性作用的是1946年联邦最高法院的美国诉卡斯伯一案，该案判决指出：“土地所有人所有的土地上空空间仅限于连结土地的且能占有和使用的那部分。”至此，Logan的深刻洞见得到肯定，美国土地所有权中所继受的“上达天空、下至地心”的罗马法原理被突破，土地所有权有限性原则得以确立。[44]

　　因此，英美法原则上遵循了罗马法中土地吸收建筑物的添附原则，同时也承认建筑物的相对独立性，土地所有人并不当然拥有其土地之上的建筑物的一切权利，由此形成了发达的不动产权利体系。此种土地与建筑物的关系，也体现了一元推定主义的法理精神。（二）基地与区分所有建筑物的关系前文所述建筑物，一般指独门独院的单独所有建筑物。而区分所有建筑物则有纵割式、横割式和混合式之分。纵割式区分所有建筑物为左右切割，它和单独所有建筑物与基地的关系基本无异。而混合式区分所有建筑物为上下横切、左右纵割，它和横割式区分所有建筑物与基地的关系，亦无本质不同。所以，横割式区分所有建筑物与基地的关系最为典型，对此，学界形成了三种主要观点：[45]

　　一是空间关系说。此说认为，建筑物第二层以上的专有部分与基地并无直接的接触，因此，二层以上专有部分的区分所有者，对于基地并无拥有所有权、地上权或土地租赁权的必要，各自就其专有部分之位置，具有与地面无直接关系之空间（空中）所有权（或空间地上权或租赁权）。二是共有关系说。此说认为，所有楼层都是直接或间接地受到基地支撑的，空间关系说无法充分说明第二层以上部分存在的适法性，所以理解为各区分所有权人对基地有共有权或准共有权较为合适。三是结合说。此说认为，横割式区分所有建筑物与基地的关系，应将共有关系说与空间关系说结合起来才能阐明，即在不动产交易实务上，以基地的共有（针对所有权）或准共有（针对地上权或租赁权）关系予以处理，而在理论上则以空间关系予以处理。在笔者看来，上述观点的前提性不足在于把“基地”等同于“地基”。地基俗称“地脚”，它与建筑物直接接触，是承受建筑物重量的土层或岩层。[46]而基地是为建筑物所配套使用的全部土地，除了地基外，还包括空地、绿地、道路和停车场等。为谋求区分所有人生活的便利以及相互之间法律关系的简洁有效，基地与建筑物的关系也应体现一元推定主义的要求。在静态的权利归属方面，除非法律有特别规定或当事人另有约定，建筑物区分所有人对包括地基在内的全部基地享有共有权或准共有权。故前述共有关系说有可取之处，我国《物权法》第70、73、74条即采此说。而结合说虽具新意，但有违理论与实务相一致的基本原理。在动态的权利转移方面，一般应将基地所有权或使用权与建筑物区分所有权一体处分，而不得分离处分，如德国《住宅所有权法》第6、10条、日本《有关建筑物区分所有等之法律》第11、15、22条、《瑞士民法典》第712条b、c、f以及中国《物权法》第72条。其实，对于基地与区分所有建筑物的关系，德国和日本的立法并无本质不同。[47]但我国《物权法》第74条允许向小区业主以外的第三人转让车位、车库，恐为不妥，将有损业主的整体利益。[48]