（三）建筑物用益权与《
合同法》相关制度的衔接
可能与物权法中建筑物用益权发生衔接问题的合同类型主要包括租赁合同、借用合同、互易合同和典权合同等，实践中还存在各种无名合同。在各种债法制度中，租赁合同的物权化已经得到了学者的普遍赞同。基于不动产立法的“二元模式”，土地使用权用益合同物权化应由土地用益物权解决，而建筑物用益权制度，已经完全能够解决包括建筑物租赁合同、借用合同、互易合同、典权合同在内的建筑物利用合同的物权化问题。当事人可以将建筑物租赁、借用、互易、典权等合同中的用益权利登记为物权法上的用益权（参见后文），获得对抗第三人的物权效力。通过这种“物债分离”的设计，可以让当事人选择其建筑物用益权利的物权或债权属性，同时也起到了缓和物权法定的作用，保留了私法自治空间。
三、建立具有中国特色的建筑物用益权制度
通过上述分析，我们的建筑物用益权制度具体设计如下：
1、主体和客体制度设计。用益权人可以是各种民事主体。法国民法典之所以没有规定法人可以享有用益权，是因为法国民法典当时未规定法人制度所致。因此我国的用益权主体制度设计应该具有开放性，包括各种民事主体，即自然人、法人和其他组织。除一般民事主体外，国家也可作为“虚有权人”设定用益权，以解决公务员住房、军烈属养老等问题。客体范围前文已有详细分析，原则上应以建筑物为限，但考虑到准不动产，如船舶、飞机、汽车、大型机械等与建筑物在高价值性、耐用性和用益性上的类似性和登记管理的可能性，也可准用该制度。
2、用益权人的权利和义务。用益权人原则上可以行使除处分权外的全部所有人的权利，包括各种物权请求权，因此也必须负担相应的所有人的义务如修缮义务和税费负担。用益权人还享有以下权利：第一，优先购买权；第二，“买卖不破用益权”；这两种权利类似租赁权，在此就不赘述了。第三，有用益权的处分权。《法国民法典》第595条第1款规定，用益权人可以自己享受，或租赁于他人，或出卖或无偿转让其权利。《德国民法典》也规定法人的用益权在一定范围内可以转让，《瑞士民法典》和《意大利民法典》亦允许用益权人转让其用益权，其制度设计目的主要是为了增强其流转性。具体处分方式上，除转让外，还可以采用抵押等担保形式。用益权人的特殊义务主要包括强制保险和保全义务两种。罗马法要求用益权人在用益权开始前提供有清偿能力的保证人，法国和德国民法要求权利人将标的物投保，瑞士民法也规定权利人应设定保全和对标的物投保[49]。在用益权制度设计中，我们建议增加强制保险的义务，以化解因不可抗力房屋灭失可能引发的纠纷。罗马法上有不得在消费物上设定用益权的规定，以保证一方面用益物能够得到合理的利用，另一方面用益物不会因无节制的利用而致价值衰竭[50]。用益权人不得利用他人房屋进行违法活动，不得改变房屋结构。如果房屋损坏或者灭失，则应该按照市价赔偿或重建。用益权人重建建筑物后，享有继续用益的权利。
3、虚有权人的权利和义务。虚有权人仅享有建筑物的处分权。虚有权人尽管让渡了用益权，但仍然可以处分自己的财产，但不得影响其上设定的用益权。在抵押权与用益权关系上，标的物上已经设立有抵押权的，抵押权效力高于用益权；抵押权于用益权设定之后设定的，不能对抗用益权。虚有权人如果能够证明用益建筑物可能处于危险状态，可以请求用益权人实施保全行为或者提供担保。虚有权人负有最大限度的容忍和不干涉义务，仅得在用益期满后或者法定解除情形收回建筑物。
4、用益权的设定与登记。罗马法上的用益权通常以遗嘱设定，极少以契约设定，但也有直接由法律规定的[51]。从我国制定物权法的实际出发，建筑物用益权可以通过以下方式取得：（1）合同设定。所有权人和用益权人可以通过签订合同设定，然后经过登记使之成为能够对抗第三人的物权。（2）遗嘱设定。所有权人可以通过遗嘱设定用益权，但非经登记不得对抗善意第三人。（3）继承或者遗赠取得。用益权期限内权利人死亡的，继承人或者受遗赠人可以继承或者遗赠取得该用益权。（4）时效取得。如果物权法能够确立取得时效制度，那么建筑物用益权也可以通过时效取得。考虑到物权法草案采物权变动与其原因行为的区分原则，用益权必须在不动产登记薄上登记，才能对抗善意第三人。除另有规定外，用益权的取得及登记适用有关不动产所有权的规定。用益权消灭时，所有权人有请求涂销登记的权利。用益权的登记内容应该仅限于物权性内容，即虚有权人、用益权人和用益期限，用益权取得的原因行为等债权性内容不在登记范围之内，由双方当事人的合同制度约定。物权法草案第十八条规定：“登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。”只有通过这样的制度设计，才能一方面尽可能的保护相关秘密和隐私，另一方面最大范围的将原因行为的设计自由交给当事人，最大限度的缓和物权法定原则，最大程度的挖掘建筑物的用益价值。
