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（二）用益权制度的发展与引进
古罗马法学家保罗认为，“用益权即在保持物的本质情况下对他人之物使用和收益的权利”[16]，即无偿使用他人的物而不损坏或变更其物本质的权利[17]，属于人役权。人役权的根本目的不是为了所有权人的利益或者实现所有权利益，而是为了解决物的所有与利用之间的矛盾，实现具有特定身份关系的人的生存利益或者非所有人对所有人之物的利用利益[18]。从罗马法开始，人役权即以生活保障作为其基本功能，用益权也不例外。用益权制度发展到德国民法典时，已成为最为全面的不可转让、不可继承的物权性使用权[19]。尽管各国用益权制度在设计之初都与养老问题有关，但养老问题在现代社会主要通过社会福利、社会保险制度来解决[20]。用益权制度本身也存在诸多缺陷，如用益权人不太关心用益物的改良等[21]。事实上，在优士丁尼法上就存在用法定用益权来充抵“脱离父权价金”的立法例[22]，其经济性价值是不容忽视的。19世纪末、20世纪初期以来，各国用益权制度除继承保留传统功能外，进行了经济性改造，拓展了新的功能，体现出了现代民法的“物尽其用”的趋向[23]，发展了新的用益权具体形式，如为法人设立的用益权、担保用益权[24]等，甚至“对整个企业、人合公司的公司份额或参与权、资合公司的股份或证券上设定的用益权也越来越普通了。”[25]
正是考虑到所有权人将占有、使用、收益的权利通过设定用益权转让给了用益权人，仅保留处分权，其所有权收到了极大的限制，盖尤斯将这种所有权称为“虚有权”，也有学者称之为“赤裸所有权”[26]。相应的，用益权的当事人被称作“虚有权人”和“用益权人”。可见用益权除具有人役权的属性外，其本质上是一种维持物的实体的前提下使用他人物品并收取其孳息的用益物权，实现了最大限度的对他人所有物的物权性用益。通过登记进行公示，用益权可以具有完整的对世效力，同时又不对用益权人的具体用益方式进行不当限制，能够起到缓和物权法定的作用。因此我们认为，用益权是较为理想的建筑物用益物权制度引进选择。可以说，用益权制度能否建立的关键就是如何克服其固有的缺陷[27]，如果能够将用益权改造为一种可以转移和继承的权利来构造，克服其固有缺陷，不失为一条捷径。
值得注意的是，罗马法上的用益权为概括的使用收益权，其客体范围包括动产、不动产、权利甚至奴隶，甚至涵盖了日常使用蔬菜、水果、鲜花、干草、稻草和木料[28]，而现代各国民法典用益权制度客体范围大多包括动产、不动产和权利。从我国社会生活的实际和商品经济的现状来看，动产一般价值不大，容易耗损，也可以通过购买替代取得，因此一般通过债法制度解决，并不存在对他人动产和动产上权利进行利用的物权需求。有学者提出“创设用益权，将国营企业经营权、国有资源使用权改造成为用益权的具体内容，改变以这些用益为其基本特征的民事权利过于杂乱的状况，以统一的用益权包含之。”[29]也有学者主张借用益权的“壳”规定企业用益权、自然资源用益权、空间用益权，构建与西方国家用益权不同的一种独立的用益物权形式。[30]这些意见都必须以用益权客体本身属性的明确为前提，而这恰恰是我国现行法律体系所不具备的。随着我国公房制度的解体和个人购买私房的大量出现，据统计在相对比例上，我国现在民众自有权利的房屋已经达到了百分之七十五以上，在绝对值上我国现在城市居民拥有房屋的数量总和已经超过了美国私有房产的总和。房屋已经成为我国家庭主要财产，现实中已经出现了以建筑物作为融资渠道的各种经营模式。各国土地用益物权制度设计一般考虑农用地与非农用地的差别，分别立法，如永佃权与地上权，建筑物不存在这种区分的必要。考虑到物权法草案规定了建筑物区分所有权，我们建议将用益权的客体范围规定在建筑物上，即包括整体所有和区分所有的建筑物，抛弃其人役权属性，进行经济性改造，建立统一的建筑物用益权制度。
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