（二）建筑物用益权与典权的关系
根据笔者收集到资料，原内务部、司法部、国家房屋管理局均对典权关系的调整作出过规定，最高人民法院针对典权的批复和复函至少有24件[41]，另外2001年北京宣武区法院还就一个涉及典权绝卖的案件作出了判决[42]，可见典权制度在我国现实生活中仍然存在，具有一定的生命力。从中、韩两国及台湾的典权制度比较研究结论来看，中国典权制度还可能继续适用于城市地区建筑物使用收益及融资[43]。但值得注意的是，我国司法实践中的典权制度的客体范围仅限于房屋[44]，历稿规定了典权的物权法草案也沿袭了这种客体范围。因此，构建建筑物用益权制度，就必须考虑该制度与典权制度的功能重合和制度安排问题。
对于典权制度的考察一般限于担保物权抑或用益物权之争，甚至出现了双重属性的观点，但这并未涉及到典权制度真正的本质，即交换制度本质。从经营角度讲，房屋的主要收益就是房租。典权人给付典价获得典物，出典人移转典物获得典价，从表面上看是典价和典物的交换，但从本质上看，典权人从典物中获得了收益，期满回赎时出典人无须再付利息，原价赎回即可，这表明典权制度本身体现为“典价利息”与“房屋租金”的交换，即典价价金与房屋租金的使用价值之间的交换。试举两例进一步说明：例一，某乙有价值30万的房屋一处，欲出典于某甲，但某甲仅有15万资金，此时若某乙和某甲坚持适用典权制度，为保持对价，最佳选择显然是某甲另行给付一半的租金给某乙，即某乙的房屋一半出典，一半出租。例二，某乙有价值15万的房屋一处，欲出典于某甲，但希望某甲支付30万资金应急，此时若某乙和某甲坚持适用典权制度，为保持对价，最佳选择显然是某乙另行给付一半的借款利息给某乙，即某乙的房屋出典，再有偿借款15万。只有将典权的本质理解为租金和利息的交换，进而理解为房屋和资金的使用价值的交换，才能在上述情形下正确解释和适用典权制度。
从经济学基本的地租理论可以知道，房屋价格＝房屋租金÷银行利息，但从典权实践来看，典价一般低于房屋的市场价格，这似乎是一个反例。对此有学者解释为，这是典权人认为用益房屋所取得的收益应该大大高于这笔资金同一时期内的利息收入的缘故[45]。笔者认为这种观点本身就背离了价值规律，值得商榷。出典人掌握回赎和找贴主动性的原因，就是为了平衡双方利益。出典人为以略低于市场价格的典价换取了回赎和找贴权利，典权人通过支付典价，获得了房屋的收益权，这体现出典权制度设计的精致和平衡，同时也印证了典价作为“典权人为对他人不动产占有、使用、收益而付出的对价”[46]所体现的等价性交换原则。基于上述论证我们可以得出一个重要结论：典权在制度设计上是一种具有等价交换性质的制度。
典权制度的回赎价格为典价，找贴价格为市价，这两种价格制度的选择适用由出典人决定，其制度设计本身的就对不动产价值的相对稳定性提出了要求，否则典权制度就将成为一种出典人的房屋投机。但房地产价格稳定的前提很明显在我国今后很长一个时间来看，都是不具备的。从经济学上土地资源的稀缺性理论出发，城市房地产价格的不断上涨也是基本趋势，因此在物权法上设立典权制度，已经不具有现实经济基础。在物权法意义上废止典权制度，并不限制权利人双方通过典权合同的方式约定设立债权性质的典权。韩国法上城市地区房屋租赁大多是债权性典权，1983年修改的《住宅赁贷借保护法》，特别规定将债权性典权准用该项法律[47]。如果当事人愿意通过典权制度进行双方房屋用益的调整，也没有禁止的必要。可以借鉴韩国民法的债权性典权规定，参照我国台湾地区民法典第八章典权，比照《
合同法》第十三章租赁合同，在未来民法典的合同编将典权合同规定为一种有名合同[48]。
