判断本案争议合同的效力，必须首先考察合同的订立是否符合有关法律的规定。据前所述，本案合同并非申请人所称的中外合作合同，也不是国内企业之间的联营合同，而属于物业转租合同。在申请人与重庆市××企业公司签订的“重庆×××商业大楼租赁协议”中，并没有允许申请人将营业场地转租给他人的约定，而1989年7月见日起实施并于1993年9月2日修订的《
中华人民共和国经济合同法》第
二十三条第三款规定：“承租方因工作需要，可以把租赁物转让给第三方承租使用，但必须事先征得出租方的同意。”本案的证据表明，申请人在转租前未获得出租人的同意。1996年5月16日，购物中心物业的业主重庆×××商业大楼物业有限公司（即原重庆市×××企业公司物业所有权继承人）向重庆市中级人民法院起诉，状告本案申请人违反租赁协议，长期欠交租赁费和擅自将租赁的物业一、四层转租给他人使用；要求判决支付欠付的租金和滞纳金，解除租赁协议中一、四层等租赁关系，并收回物业管理权。重庆市中级人民法院在（1996）重民初字682号民事判决书中认定，原告要求“解除被群鹰公司转租他人的第一、四层楼租赁关系的理由正当，本院予以支持和（其）主张。”并作出解除第一、四层楼及地下设备用房租赁关系的判决。本案申请人因不服上述判决，上诉至四川省高级人民法院。四川省高级人民法院人民法院在审理期间曾主持调解，原、被告达成了给付租金协议h，但作为被告的本案申请人按协议交纳租金至1997年10月后，未再履行协议。四川省高级人民法院最后以（1997）川民终字第95号民事判决书判决：撤销重庆市中级人民法院（1996）重民初字第682号民事判决，解除原、被告之间的租赁协议；被告向原告支付欠交的租金和滞纳金。四川省高院虽然根据案情的变化撤销了一审判决，但在其判决书中称：“本院认为，×××公司（业主）与××公司（本案申请人）签订的《租赁协议》、《起租协议》合法有效，应受法律保护。××公司欠付租金事实清楚，×××公司按协议约定连续三个月不结付租金即终止租赁协议提出解除一、四层楼租赁关系的主张，应予支持，一审判决并无不当。”这说明，按照重庆市中级人民法院和四川省高级人民法院的判决，本案申请人未经业主同意将营业场地转租，是违反《
中华人民共和国经济合同法》和租赁协议约定的行为。因此，依照《
中华人民共和国民法通则》第
五十八条和《
中华人民共和国涉外经济合同法》第
九条的规定，本案申请人和被申请人之间签订的合同及其补充协议均应为无效。双方当事人在合同及两份补充协议所规定的权利义务关系不受法律保护。同时，依照《
中华人民共和国民法通则》第
六十一条的规定，双方当事人对合同无效的后果应按照其签订和履行合同过程中的行为是否存在过错，以及过错行为所造成的损失，承担相应的责任。
仲裁庭认为，根据本案庭审调查的证据，申请人在与被申请人签订合同和补充协议的过程中，并没有故意隐瞒情况或欺骗被申请人的意图。申请人向被申请人出示了其与业主之间订立的租赁协议，双方订立的合同经过香港律师鉴证和重庆市公证处公证，并报送重庆市对外经济贸易委员会备案。在律师的误导下，双方当事人错误地理解了中国法律，以为将实质的租赁行为“包装”为“联营”，就可以满足了法律的要求。就此而言，双方当事人对无效合同的签订均有过错，其过错并非是故意违反法律，而在于对法律认识错误。但相比之下，申请人作为转租一方应承担主要的责任。在合同的履行过程中，双方当事人仍同时具有过错。申请人在被业主以欠租和擅自转租为由起诉后，坚持与业主打了两审错误的官司。而被申请人在得知申请人被起诉后，一方面仍不向申请人支付分文租金，另一方面通过对场地的再转租，谋取不当利益。被申请人拒不支付租金是申请人向业主欠付租金的原因之一，因而也是造成业主向申请人起诉的原因之一。被申请人作为履行无效合同的实际获利者，应对合同履行所造成的损失承担主要责任。双方当事人应按照上述过错的情况以及过错与损失之间的因果关系，对损失承担相应的责任。
