商业搂宇租赁合同争议仲裁案裁决书
（1999年4月30日）
中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会（下称深圳分会）根据申请人重庆××实业发展有限公司与被申请人××（香港）有限公司于1993年12月18日签订的“重庆××购物中心联营合同”（下称合同）中的仲裁条款以及申请人提出的仲裁申请，于1996年8月5日受理了双方当事人关于上述合同的争议仲裁案。
本案仲裁程序适用1995年10月1日起施行的中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁规则（下称仲裁规则）。
依照仲裁规则的规定，仲裁庭由申请人选定的仲裁员，被申请人选定的仲裁员和由仲裁委员会主任指定的首席仲裁员组成。
仲裁庭审阅了双方当事人递交的仲裁申请书、答辩书、反请求书及有关证明材料等，商深圳分会秘书处于1996年11月20日、1997年3月10日两次在深圳开庭审理。双方当事人均依时出庭。仲裁庭在两次开庭中，听取了双方当事人的陈述和辩论，并对本案的有关事实作了调查。庭后，双方当事人均补交了有关材料，深圳分会秘书处均将这些材料送达给对方当事人。
因本案与一宗法院正在审理的诉讼案有关联，在该诉讼案审理期间，经仲裁庭要求，深圳分会秘书长作出若干次延期裁决决定，最后决定将本案作出裁决的期限延长至1999年4月30日。
1999年4月30日，仲裁庭作出本裁决。
现将本案案情、仲裁庭的意见及裁决分述如下。
一、案情
1993年2月28日，申请人与重庆市××企业公司签订了“重庆×××商业大楼租赁协议”，据此向重庆市××企业公司租赁了重庆市×××商场（后改名为重庆××购物中心），约20000平方米，作为其经营场地。1993年12月18日，申请人作为甲方，被申请人作为乙方，双方签订了“重庆××购物中心联营合同”，约定了如下主要内容：
（一）双方决定联合经营“重庆××购物中心”。该购物中心是一座六层高的建筑物，一至四层为百货商场，五、六层为写字楼。甲方负责经营购物中心二、三层场地，乙方负责经营购物中心一、四层场地。
乙方负责的场地以实际占用建筑面积计算，在准确的建设面积未计算出来时，按10000平方米计算，实际占用建筑面积的计算原则为：
1．以政府部门最后的图则外墙以内全部面积计算；
2．第一、四层外墙以内的全部面积，不包括外墙人行天桥与墙内自动扶手梯掘空部分及一、四层机房部分，以及一层已签署租赁合同出租部分（中国银行及黄金首饰店约300平方米）。
（二）联合经营年限为二十年，从1994年4月1日至2014年3月31日止。期满后如双方同意，可以延长合作期限。
联合经营期满后，乙方将经营场地，包括场地内部装修无偿全部归还甲方。
（三）联营出资方式和数额
1．经双方商定，各自投入人民币15000000元为购物中心内装修费用，一层、四层的收益，扣除各项税费及其他应有支出后，全部所得归乙方所有，如出现亏损由乙方自行负责；二层、三层的收益，扣除各项税费及其他应有支出后，全部所得归甲方所有，如出现亏损由甲方自行负责，双方具体利益分配另行约定。
2．乙方同意支付联营保证金给甲方，保证金总额人民币10800000元（场地面积以一万平方米计算）。支付方式为：
（1）本合同签订之日，乙方必须交付联营保证金的40％（折算为人民币4320000元）给甲方，其款项在本合同未经重庆市公证处办理公证手续之前，将由吴××律师事务所监管。当本合同经重庆市公证处公证后，甲、乙双方及各方律师收到公证书时，吴××律师事务所将上述联营保证金转交甲方。在本合同未办妥公证手续之前，如乙方在签署本合同后，反悔不履行本合同，上述保证金将作为违约金归甲方所有，不再退回；如甲方在签署本合同后，不履行本合同，必须按上述金额之倍数返还乙方。
（2）于1994年4月1日乙方进场装修之日，乙方必须交付甲方联营保证金的30％（折算为人民币3240000元）；
（3）于1994年8月1日，乙方必须交付甲方联营保证金30％（折算为人民币3240000元）。
以上汇率计算方法按当日外汇调剂中心港币兑换人民币之价格结算。
3．保证金是乙方履行本合同条款的保证。在联营期间，乙方应缴付的各项税费，或应付未付之款项，甲方可从保证金扣除，再由乙方补充保证金不足之数。联营期满后，乙方付清所有应付费用后，甲方须在十五天内退回保证金给乙方，逾期退回款项须交付过期利息，利率以月息2％计算，时间不得超过三个月。
（四）双方权利和义务
1．甲方责任
（1）必须于1994年4月1日或之前把使用场地交付乙方进行装修工程，并提供其他附属设施，包括水、电、空调；
