土地分层地上权的解析
梅夏英
【摘要】我国《
物权法》第
136 条确认了土地分层地上权，将空间利用问题纳入到传统地上权制度中进行调整。但由于土地分层利用极为复杂，且该条款又过于简单，因而，如何理解、适用该条就成为一个亟待解决的问题。在已设立单一的土地使用权情形下，基于土地对空间的吸收，空间利用权利的设立主要是从地上权人处获得，这种权利实为“空间利用权”。在分层使用下，土地和空间既相互依存又相对独立。对于分层土地使用权，有必要基于客体对地上权进行事实上的分解。空间地上权会受到比普通地上权更多的限制。权利人通过出让取得了国有土地使用权，其包含的空间范围不应设定过大，因为土地和空间的纵向分层利用在土地上下狭窄的范围内最有必要。土地使用权的范围确定以后，国家保留了其上下的空间所有权，并可将其出让给其他主体。登记机关在确定该空间范围以后，可予以登记。在《
物权法》颁布之前已经取得土地使用权的，如果不便对该土地使用权的上下空间进行限制，则该土地使用权和国家土地使用权的客体是一致的，登记机关应比照国家依出让设定空间地上权的方式，对土地使用权转让空间地上权，办理过户登记。
【关键词】地上权；分层地上权；空间地上权；物权
【全文】
我国《物权法》第136 条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”该条确认了土地分层地上权，并将其作为用益物权看待。这意味着，该条没有采纳此前学术界部分学者所提倡的有关空间利用权的立法建议。尽管如此，这一立法选择并非意味着第136 条彻底地解决了土地分层利用的问题，因为立法过程中所争论的相关因素在实务中仍会凸显出来，加之该条规定过于简单，从而给法官和登记机构适用该条款带来了很多困惑。从目前情况看，全国各地土地登记机构对分层地上权的登记并没有形成一个统一的指导思想，这使该条款的实施缺少一个基础的技术性条件。本文将对该条的理解与适用谈谈自己的看法。
