物权法草案第十八条：登记机构应当向权利人和利害关系人提供查阅、复制登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。

　　建议草案第十八条应作如下修改：对提出不动产登记簿查阅书面申请的人，登记机构应当就不动产登记权利人姓名、不动产坐落地点的基本信息提供查阅、复制登记资料的便利；对权利人和其他能够证明具有正当利益的人，登记机构应当提供查阅、复制不动产登记簿全部登记资料的便利，同时应当对涉及国家秘密、商业秘密和个人隐私的内容保守秘密。

　　物权法草案第十八条是对不动产登记簿查阅主体、登记机构提供查阅便利义务和保密义务的规定。它是该草案第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外”的延伸性规定，对实现不动产登记制度价值有着十分重要的作用。但是，在不动产查阅主体范围上，草案所规定的内容依然有值得磋商的地方。

　　虽然该条对不动产登记机构提供查阅便利义务和保密义务作出明确规定，但是，将查阅人的范围限制在权利人和利害关系人则存在一定问题。

　　从法律术语的基本涵义上分析，“权利人”应当是指对登记的不动产已享有所有权或他物权的人，“利害关系人”应当是指与登记的不动产有一定现实利益关系，并有可能因登记结果而影响其利益存在或实现的人。权利人有不动产登记簿查阅权是肯定的，但是，其他可以查阅登记簿的主体被限定在利害关系人范围内，则有两个明显的问题：

　　第一，将大量的有不动产交易意图且需要准确的不动产权属信息的潜在交易者排除在享有查阅权主体之外。这些人在没有与登记的不动产权利人建立法律关系之前，可能无法举证说明自己是利害关系人，因为他查阅登记簿的目的就是要与权利人缔结不动产买卖合同。

　　第二，与不动产登记目的发生背离。不动产登记的目的就是要让社会公众便利地了解他已经进行或正在考虑进行的不动产交易的准确权属信息。因此，不动产登记是不动产权属得以公开的法定方式。它取决于两个价值判断：一是不动产与社会生活的重要关联。众所周知，不动产物权登记的重要原因在于，不动产的所有权和他物权关系到人们的基本生存，而不动产的相邻关系也极易产生不同利益的冲突，此外，国家等社会团体为实现其公权力或团体利益时，也往往通过不动产权利的设立、变更、转让或消灭的方式进行；二是不动产登记能够保护人们的交易安全。因为不动产登记是公信的基本要求。所以，如果将享有查阅权的人限定在权利人和利害关系人，则无法真正实现不动产登记的目的，使登记制度的设立在一定程度上流于形式。

　　建议修改草案第十八条的理由如下：

　　第一，对有查阅权的人不要作出限制，任何人均可以申请查阅不动产登记簿。这样才能最大程度上实现不动产登记制度的公示公信效力。

　　第二，鉴于在对不动产的利益上，准备进行不动产交易的人不同于不动产权利人或确实对不动产有正当利益的人，因此可以考虑在提供的不动产登记信息范围上有所差别。对于准备进行不动产交易的人，不动产登记机构给其提供不动产权利人姓名、不动产坐落地点的基本信息，不动产权利人应当向准备交易者提供的不动产权属证书相互对应，以确认信息的真实性。而不动产权利人和对不动产有正当利益的人，则可能更需要详细的不动产登记信息以满足其需要。这样，物权立法通过对不动产登记信息提供范围的不同而解决权利人、对不动产有正当利益的人的不同利益属性，但是，任何公众均具有查阅权的基本准则不变。

　　当然，对具有正当利益的人的认定，不动产登记簿管理人有权要求申请人举证证明自己是对所登记的不动产有正当利益的人，例如，证明自己是不动产买卖的居间人，为追索佣金的而查阅不动产登记簿；自己是房屋承租人，为行使对承租房的优先购买权而查阅不动产登记簿；自己是信用贷款人，为确保收回贷款而查阅不动产登记簿；自己是正在诉讼或仲裁案件中的债权人，为查明债务人不动产情况而查阅不动产登记簿，等等。

　　中国政法大学·费安玲