物权法首先要解决的问题是物的归属，也就是物是谁的。

　　那么，依靠什么来确定物的主人呢？物权法草案确定了这样一个基本原则：物权的设立、变更、转让和消灭，除法律另有规定的外，不动产应当登记，动产应当交付。记载于不动产登记簿的权利人是该不动产的主人，动产的占有人是该动产的主人，但有相反证据的除外。

　　不动产涉及的面很广，土地、房屋是不动产；草原、林地、水库、道路也是不动产；探矿、采矿、养殖等都涉及不动产。物权中其他的制度，如所有权制度、用益物权制度以及担保物权制度，都和不动产登记有着千丝万缕的联系。因此，不动产登记制度是物权制度的重要基础。可以说，没有健全的不动产登记制度，就没有完善的物权法律制度。

　　不动产登记既然这么重要，怎么保证记载不出错呢？登记机构是凭有关权属证明登记呢？还是必须审定是真正的权利人才登记呢？这个问题，涉及登记机构的责任，也涉及登记机构的效率。

　　据了解，国外对这个问题的解决办法也不同，有的引进公证制度，有的要保险机构介入。

　　草案根据我国的情况规定，登记机构主要根据有关权属证明就可以登记。权属证明可以是行政机关的确权认定，也可以是法院判决、合同书等必要文件。但对有疑点的，登记机构有权询问当事人或者实地查看。

　　这样，基本上能保证登记不出错。万一登记错误怎么办？草案规定，权利人或者利害关系人有权申请更正登记。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的责任人追偿。关于不动产的登记费用，草案规定，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院规定。

　　草案关于不动产登记制度的规定，同现行法律相比，有一个很重要的变化，就是将船舶、飞行器和机动车作为不动产管理，它们的买卖和房产一样必须经过登记才能转让成功，否则就不能对抗善意第三人。专家认为，这需要对一系列的相关法律作出变更。

　　在我国房地产业快速发展的今天，预售商品房成为房屋销售的一种重要形式。期房预售的好处是，开发商能及时回笼资金，购房者多了一个选择方式。但在实践中开发商毁约，一房多售或用已销售的房子抵押贷款的情况时有发生，严重损害了购房者利益。对此，物权法草案规定，要建立预告登记制度，让购房者就尚未建成的住房作预先登记，通过登记公示的办法制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。这样就能预防市场交易风险，保护当事人的合法权益。

　　不动产登记中还有一个重要问题，就是去哪里登记？从草案起草阶段开始，这一问题就一直是各方关注的焦点。

　　目前我国办理登记的机构主要有土地管理部门、房产管理部门、农业主管部门、林业主管部门、运输工具登记部门、工商行政管理部门等。如果当事人分别和这么多机构打交道，自然会成本增加，费用增大。

　　怎么解决这一问题？草案规定，国家对不动产实行统一登记制度。这表明，我国实行多年的不动产分散登记的制度将趋于统一。

　　草案这一规定的出台，经历了曲折的过程：

　　2002年12月23日，物权法作为民法草案的一编初次提请审议时，考虑到统一登记的问题较为复杂，涉及到多年来我国的行政管理体制，也涉及到不少单行法律的规定，对该问题还需要进一步研究，草案对这一问题没有作具体规定。只是规定，除法律另有规定外，国家、集体、私人的不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；不经登记，不发生物权效力。

　　在常委会审议中，不少常委会组成人员提出，不动产登记机构不统一，必然出现重复登记、登记资料分散、增加当事人负担、资源浪费等弊端，不利于健全登记制度，应当统一登记机构。

　　会后，全国人大法律委员会经研究认为，统一登记机构的问题较为复杂，对哪些登记机构可以统一，哪些不宜统一，统一的登记机构如何设立，登记机构是否具有行政管理职责等，各方面的意见分歧较大。对统一登记机构的问题，还需进一步研究。因此，2004年10月举行的十届全国人大常委会第12次会议再次审议的物权法草案，仍没有对此问题作出规定。

　　在常委会二次审议中，有些常委委员再次提出，应当明确对不动产实行统一登记，尽量减轻当事人的负担。他们指出，目前，我国取得不动产物权的方式主要有两类：一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可开发利用，如探矿权、采矿权等；一类是民事主体之间通过合同取得或者继承取得，如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权等。前一类和行政管理权关系密切，分别由不同行政机关登记管理有其合理性；后一类基本上和行政管理权没有关系，主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。因此，至少后一类的不动产登记机构应当统一。

　　这一意见最终被法律委员会采纳。提请前不久举行的十届全国人大常委会第16次会议审议的物权法草案三次审议增加规定：国家对不动产实行统一登记制度；不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理；统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

　　法律、行政法规出台前怎么办？全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明说，草案规定，统一的登记制度建立以前，老百姓可以向房产登记机构和土地登记机构申请一并办理城市房屋所有权和土地使用权的登记。这无疑为群众提供了便利。

　　王胜明说，不动产登记制度和物权法律制度关系十分密切，但在物权法中只能择其要者作规定，具体入微的规定要留待不动产登记法。不动产登记法已经列入十届全国人大常委会立法规划，有关部门正在制定中。

　　□名词解释

　　预告登记：是指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权的，债权人为限制债务人处分该不动产，保障将来取得物权，向登记机构申请的一种登记行为。债权人已经支付一半以上价款或者债务人书面同意预告登记的，登记机构应当进行预告登记。预告登记后，债务人未经债权人同意，不得处分该不动产。

　　□专家点评

　　建立统一登记制度是方向

　　全国人大常委会法制工作委员会副主任王胜明：国家应当建立不动产统一登记制度，这是方向。登记机构不能长期分散下去。但是，统一登记机构涉及到行政管理体制的改革，行政管理体制改革本身也有一个过程。所以，统一的范围，是否把林地和耕地都规定进来，以及统一登记的办法，将来要由法律和行政法规规定。