由于我国法律不允许集体土地直接进入市场交易，并且有关集体土地建设用地的管理规定也不尽完善，这对当前各地正在开展的乡村（含镇、组，下同）办集体企业改制过程中如何处理用地权属带来了一定的困难。为此，有必要对乡村改制企业的用地问题进行一些探讨，以便乡村企业用地制度改革的具体操作能够纳入法制轨道，从而防止某些不良后果的发生。

　　一、我国现行法律法规对集体土地建设用地规定的综述

　　我国土地只有国家和集体二种所有权形式。集体土地所有权主要是乡有和村有。本文中所探讨的仅是集体土地中已被乡村企业使用的部分。集体土地使用权，既可以在集体经济组织内部有偿使用或转让，亦可以对外作价入股。乡村企业使用集体土地的类型可以分为三种形式：

　　（1）乡办企业用地：其土地所有权在办理建设用地手续时已从村或村内经济组织集体所有转变为乡集体经济组织所有；

　　（2）村办企业、农民个人或者集资联办的企业用地：其土地所有权一般不发生转移。仍归属原集体经济组织。但其中村办企业用地已经归属村集体经济组织所有；

　　（3）联营企业集体土地建设用地：是农业集体经济组织按照协议，将集体所有的土地使用权作为与全民企业、城市集体企业共同投资举办企业的联营条件。这种集体性质的土地股份在联营期间不得抽回，更不许转让。

　　我国目前实行土地和房产分别登记管理制度，法律对土地和房产的处置权利在规定上也不尽相一致。然而土地和房产二者在实际上又密不可分，所以国家采用了“地随房转、房随地移”这样一种“同时转移”的制度模式。因此虽然我国法律尚未明确规定集体土地使用权可以单独出租、抵押c但因法律允许房屋和其他地上定着物可以出租、抵押，其集体土地使用权与此同时亦应随之转移。所以，在我国社会实践中，实质上集体土地使用权随着地上建筑物的出租或抵押是可以实行的。而且集体土地在地上建筑物抵押权实现时，其所有权性质和土地用途也不因此发生改变。

　　集体土地不得直接进入市场，只有通过依法征用，转为国有土地后方可有偿出让。集体土地所有者擅自与他人鉴订的土地使用权出让合同，没有法律效力，不受法律保护。