16．投标担保
16.1投标担保的形式：
投标人应按“投标须知前附表”的规定提交投标担保。投标担保是投标文件的组成部分，如没有提交投标担保，其投标将会被拒绝。
16.2投标保证金是为了保护招标人免因投标人的行为而蒙受损失。招标人因投标人的行为受到损害时可根据本须知第16.3条的规定没收投标人的投标保证金。
16.3如下列任何情形发生时，投标保证金将被没收。
1）投标人在招标文件中规定的投标有效期内撤回其投标；
2）中标人在规定期限内未能根据本项须知第
38 条规定签订合同；
3）投标人提供虚假投标文件或虚假补充文件；
4）招标文件或法律法规规定的其他情形。
16.4未中标的投标人的投标担保将按照本须知第15条招标人规定的投标有效期或经投标人同意的延长的投标有效期期满后7天内予以退还（不计利息）。
16.5出现下列情形之一时，招标人应当在7天内退还投标人的投标担保：
1）中标通知书发出，中标人签订了物业服务合同；
2）招标过程中招标活动因正当理由被招标人宣布中止；
3）招标失败需重新组织招标；
4）投标有效期满而投标人不同意作出延长。
17．投标人的替代方案
17.1投标人所提交的投标文件应完全满足招标文件的要求。本项目
（允许或者不允许） 投标人提交替代方案。
18．投标文件的书写及编制要求
18.1投标人应将投标文件资料合订为一本纸质投标文件，并准备
份正本和
份副本纸质投标文件，在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样，一旦正本和副本有差异，以正本为准。
18.2 投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标人代表签字。
18.3 投标书应加盖投标单位和单位法定代表人或法定代表人委托人印章。
18.4其他要求。
五、递交投标文件
19．投标文件的密封和标记
19.1为方便开标唱标，投标人应将开标一览表和投标保证金银行转帐凭证原件（或者投标保函原件）用信封单独密封，在信封上标明“开标一览表”字样，并注明“于
之前（指本招标文件中规定的开标日期及时间）不准启封”的字样，在开标会上直接递交给招标人。投标文件中装订投标担保复印件。
19.2投标人应将
份正本和
份副本投标文件，及按19.1款规定密封并标明“开标一览表”字样的信封用同一密封袋（箱）进行密封，标明“投标文件（含正本、副本和开标一览表）”字样，并注明“于
之前（指本招标文件中规定的开标日期及时间）不准启封”的字样。密封袋的封口处应贴封条并骑缝加盖投标人单位公章。
19.3投标人应将投标文件按19.1～19.2款中的规定进行密封和标记后，按照本招标文件载明的要求递交投标文件。
19.4如果投标人未按上述规定进行密封、标记和递交的，招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。
20、投标文件的提交和截标时投标文件的数量要求
20.1投标文件截止时间和地点。投标人应根据“投标须知前附表”的规定，在投标截止时间前将投标文件密封送达指定地点。
20.2投标截止后如投标人少于
3 名，按照本项须知第35条规定执行。
21．投标文件的修改和撤销
21.1投标截止时间以后，投标人不得修改投标文件。
21.2从投标截止期至投标人在投标书格式中确定的投标有效期之间的这段时间内，投标人不得撤回其投标，否则其投标保证金将按照本须知第15、16条的规定被没收。
21.3招标人不退还投标文件。
六、开标
22．开标
22.1开标时间：
；
开标地点：
。
投标人应派代表参加开标会。不参加开标会的投标人，视为其认可开标程序和结果。
22.2参加开标会议的投标人只委派一名代表，且必须是本单位法定代表人或投标员。法定代表人须随身携带企业投标信息卡（即法人卡），投标员须携带企业投标信息卡（即法人卡）并进行指纹签到。
22.3开标会由招标人主持。
22.4招标人当众宣布开标纪律、招标人参会人员的名单，公布提交投标文件的投标人名单。
22.5 公布提交合格撤回通知的投标人名单，并将其投标文件原封不动地退回。
22.6招标人负责检查投标文件的密封和标记情况，在场所有投标人和交易中心工作人员、监管人员共同见证。
22.7 经确认无误后，由招标人当众拆封，宣读投标人名称、投标担保的提交情况以及招标文件规定的其他内容。
22.8招标人在投标截止时间前收到的所有投标文件，开标时都应当众拆封、宣读。
22.9招标人应把开标过程记录在《招标评标报告》，并由投标人签字确认。投标人拒绝在《招标评标报告》上签字的，视为同意开标程序和结果。
七、评标委员会
23．评标委员会的组建
23.1 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二（其中：招标人代表
人，物业管理专家
人）
评标委员会的专家成员，从物业管理行政主管部门建立的专家库中随机抽取的方式确定。
与本招标项目投标人有利害关系的人不得进入评标委员会；已进入的应当更换。
23.2评标委员会的职责：评标委员会应根据招标文件规定的评标方法和标准，对投标文件进行系统地评审。评标委员会可以向招标人推荐中标候选人，也可以根据招标人的授权直接确定中标人。
23.3评标定标应当遵循
公平、公正、科学、择优 的原则。
23.4招标人在招标文件中规定的其他要求。
24．向评标委员会提供的资料
24.1公开发布的招标文件，包括招标文件的补充、修改或澄清文件及图纸、答疑纪要等；
24.2项目概况和重点的书面介绍。包括项目规模、项目特点、技术要求、招标文件与示范文本有较大变动的条款等；
24.3记录开标过程的《招标评标报告》；
24.4其他评标必需的资料。
25．评标委员会的职责
25.1评标委员会由招标人依法组建，负责评标活动。
25.2评标委员会推举一名评标组长，主持评标工作。
25.3评标委员会根据招标文件规定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，招标文件中没有规定的方法和标准不得作为评标的依据。
25.4评标过程中发现的重大问题，由评标委员会负责裁决。如果否决全部投标，应先征询招标人意见。
25.5评标讨论过程中，评标委员会成员应当对投标文件发表专业、客观、公正的意见，意见不一致时应作进一步的讨论。评标委员会成员对任何一个投标文件的质疑，应当在讨论或现场评审时提出，表决结果确定后才提出的质疑，不可作为改变表决结果的依据。
25.6如果投标人提交的投标文件超出招标文件要求的内容，评标委员会对超出招标文件要求的内容不予评审，只评审招标文件要求的内容。
八、评标程序及评标方法
26．投标文件的评审
26.1 推荐评标组长
评标委员会成员推荐一名评标组长；由评标组长组织评标。
26.2 投标文件的初步评审
由评标委员会进行投标文件的初步评审。
投标文件有下列情形之一的，初步评审不通过，应作无效标处理：
（1）物业服务费报价不符合招标文件要求的；
（2）同一项目出现两个及以上报价，且未声明哪个是有效的；
（3）投标保函的内容不符合招标文件要求的；
（4）投标函、物业管理投标承诺书未按招标文件规定填写的；
（5）投标人资格条件不符合国家有关规定和招标文件要求的；
（6）招标文件或者法律、法规规定的其他无效标情形。
26.3投标文件的详细评审
由评标委员会进行投标文件的详细评审。
投标文件有下列情形之一的，详细评审不通过，应作废标处理：
（1）投标人以他人的名义投标或出现串通投标、弄虚作假情形的；
（2）投标文件不满足招标文件规定的任何一项实质性要求的（招标文件中加注星号◆）；
（3）评标委员会根据招标文件的规定对投标文件的投标价格进行调整，投标人不接受调整方式的，或不接受调整后的价格的；
（4）招标文件或者法律、法规规定的其他废标情形。
26.4 对不属于26.1和26.2两款所列的其他情形，除招标人在招标文件中规定或者法律法规另有规定外，不得作为无效标或废标的理由。
26.5投标文件的答辩
评标委员会完成投标文件技术（资信）标及商务标的评审后，评标委员会根据投标人的投标书中涉及内容，现场设置有针对性的投标人答辩问题。答辩时间原则上不超过10分钟。
26.6 废标的处理
（1）除第三部分投标人须知“投标文件否决性条款摘要”中规定的情形外，评标委员会对投标文件应坚持谨慎确定废标的原则。
（2） 评标委员会在作出任何一项废标决定之前，都应严格遵循以下程序：
1）评标委员会应要求当事投标人作相应的答辩。
2）评标委员会将答辩记录送当事投标人委派答辩人签字确认。如果投标人拒绝在答辩记录上签字确认的，视为同意答辩记录。
3）评标委员会应在充分讨论的基础上，通过记名的集体表决方式作出决定。
4）如果评标委员会通过表决做出无效标或废标的决定，应在《评标报告》中详细记录做出无效标或废标的理由、依据和评标委员会表决的过程和结论。《评标报告》由评标委员会全体成员签字。若评标如果委员会成员对表决结论持有异议，可以书面方式阐述其不同意见和理由；如果该成员拒绝在《评标报告》上签字，又不陈述其不同意见和理由的，视为同意表决结论。
5）评标委员会在否决所有投标文件前，应当向招标人核实有关情况，听取招标人意见。
27．澄清有关问题和对答辩人的要求
27.1为了有助于投标文件的审查、评价和比较，对投标文件含义不明确、同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容，评标委员会可以用书面形式（应当由评标委员会签字）要求投标人作出必要的澄清、说明或者纠正。投标人的澄清、说明或者补正应当用采用书面形式（由其受权的代表签字），并不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性的内容。根据本须知
第28条 ，凡属于评标委员会在评标中发现的算术错误进行核实的修改不在此列。
27.2投标人委派的答辩人应符合以下条件：
27.2.1拟进行投标答辩的，答辩人必须是投标人拟派往本招标项目的项目负责人、其法定代表人或者法定代表人委托代理人。
27.2.2答辩人须经交易中心工作人员核验其身份。答辩人务必携带有效的身份证明材料。投标人拟委派答辩人非本节第27.2.1条规定的人员不得进入答辩室。
27.3评标委员会要求投标人进行答辩，但投标人在规定时间内未派出答辩人的，评标委员会将根据招标文件规定作出不利于投标人的判定，且投标人不得因此提出任何异议。
28．错误的修正
28.1评标委员会将对确定为实质上响应招标文件要求的投标文件进行校核，看其是否有计算上、累计上或表达上的错误，修正错误的原则如下：
（1）如果数字表示的金额和用文字表示的金额不一致时，应以文字表示的金额为准；
（2）当综合单价与数量的乘积与合价不一致时，以综合单价为准，除非评标委员会认为综合单价有明显的小数点错误，此时应以标出的合价为准，并修改综合单价。
28.2按上述修正错误的原则及方法调整或修正投标文件的投标报价，投标人同意后，调整后的投标报价对投标人起约束作用。如果投标人不接受修正后的报价，则其投标将被拒绝。
29．投标文件的比较与评价
29.1评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。
29.2其他要求。
30．评标、定标方法
30.1评标、定标方法采用评定分离法的，适用如下条款：
30.1.1评定分离法是指将专家评标和招标人定标作为相对独立的两个环节。招标人在评标委员会评审或推荐基础上，根据招标文件规定的程序和方法进行定标，确定中标人。
30.1.1评标方法：详见“投标须知前附表”评标方法。
30.1.2定标方法：详见“投标须知前附表”定标方法。
30.1.3定标程序
30.1.3.1定标委员会
定标委员会由招标人组建。定标委员会共由7人组成。定标委员会成员由招标人的董事会成员、监事会成员、单位领导班子成员、中层干部、本项目主要管理人员或者具有物业管理师资格的专家等组成。
在定标当日，由招标人在15名定标委员会成员候选人中随机抽取确定。
30.1.3.2定标方法
招标人可自主采用以下一项定标方法，但均应当进入交易中心进行，本项目的定标方法为：
□ 由定标委员会以一次票决方式确定中标人。
□ 由定标委员会以逐轮票决方式确定中标人。
□ 由定标委员会以票决方式选取2名或2名以上的中标候选人，再通过随机抽签方式确定一名中标人。
□ 其他定标方式：
。
30.1.3.3定标委员会应完成定标记录和定标报告。定标记录应包括定标会议的记录、定标委员会成员候选人名单、定标委员会成员名单、选票留底（含投票理由）。定标报告应包括定标委员会的产生过程、定标程序及定标结果等内容。
30.2评标、定标方法采用综合评估法的，适用如下条款：
30.2.1综合评估法是指最大限度满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件规定的各项评价因素进行量化打分，并按汇总评标总得分由高到低的顺序推荐中标候选人的评标方法。
30.2.2评标委员会将参照本招标文件第26条规定，对实质上响应招标文件要求的投标文件进行下一步评审。
30.2.3综合评审： 评标委员会按照本招标文件附件一的评审表对每个通过初审和详细评审的投标人进行评审、打分，然后汇总每个投标人总得分。若评标专家发现投标人所报综合单价偏离严重将影响后续项目实施时，评标专家应要求投标人进行澄清说明。
Mn ＝ A1×Rn＋ A2×Jn＋ A3×Fn
（权重设置：A1＝0.40-0.5； A2＝0.3-0.5； A3＝0.1-0.2。A1＋ A2＋ A3＝1）
其中：Mn-第N投标人的技术（含资信）、商务、答辩部分综合得分
Rn-第N投标人的技术（含资信）得分
Jn-第N投标人的商务得分
Fn-第N投标人的答辩得分
A1-技术（含资信）权重
A2-商务权重
A3-答辩权重
Rn、Jn、Fn： 为技术（含资信）、商务、答辩各项评分因素，各因素满分均为100分。
30.2.3.1综合评审时分值的计算方法：
30.2.3.1.1综合评审时技术（含资信）标分值的计算方法：
评标委员会根据招标文件规定的技术（含资信）标的评分规则，对投标文件技术（含资信）标评分，各评委的评分结果去掉最高、最低分后取算术平均值作为该投标人最后的技术（含资信）标得分。
30.2.3.1.2综合评审时商务标分值的计算方法：
□满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：
投标报价得分（商务）＝（评标基准价/投标报价）×价格权重×100
□进入商务标评审的所有投标人的投标报价的算术平均值即为评标基准价，其价格分为满分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：
Fn ＝ 100-A×100×︱（Sn-Sj）︱/Sj
其中：Fn - 第N 投标人的商务标得分
