2.中低收入群体住房保障任务依然艰巨。
不断攀升的商品房价格直接抬高了商品住宅价格底部，中低价位商品住宅越来越少。目前杭州主城区内已难寻单价在10000元/平方米以下，或总价在100万元以下的普通商品住房，加大了中等收入阶层的购房压力，扩大了既不符合住房保障申请条件、又买不起或租不起商品房的夹心阶层。
有关调查显示，至少家庭年收入在平均水平的0.9倍以上才能在杭州买得起一套面积为70平方米、单价为10000元以下的住房；至少家庭年收入在平均水平的1.15倍以上才能买得起一套面积为90平方米、单价为10000元的住房。由此可见，杭州高房价与中低收入群体（包括一部分中等收入群体）住房支付能力之间的矛盾十分突出。
根据市城调队抽样调查数据显示，2009年度市区家庭人均收入低于上年度城镇居民人均可支配收入80%以下的家庭占42.7%，约为27.94户，其中无房或住房困难家庭约为6万户。考虑人口扩张、房价上涨等因素，“十二五”期间中低收入群体的住房保障形势依然严峻。
3.大量新就业人口、外来务工人员居住条件急需改善。
随着杭州城市价值的提升和高校扩招，留杭的高校毕业生数量急增。根据省教育厅的数据显示，2009年省内高校毕业生留在杭州的规模达到65907人，比2005年增长68%。2008年有关专业机构对849位大学毕业生住房状况进行调查，发现大学毕业生居住方式以租房为主，比例达71.5%，其中租住农民房的比重为38.9%。人均居住面积在10平方米以下的占27.2%，10至20平方米的占43.0%。
同时，杭州还有大量的流动性暂住人口，其中大部分是外来务工人员。据公安部门2007年6月底对杭州六城区暂住人口统计，暂住总人数达100.07万人，其中在杭务工、经商、服务的群体居住在租赁房屋的达75万人。2008年有关专业机构对827位外来务工人员住房状况抽样调查显示，外来务工人员租住农民房的比重高达49.9%，人均居住面积在10平方米以下的占33.9%，10至20平方米的占37.8%，居住条件差。
由于收入低、租房成本高，刚刚毕业的大学生和外来务工人员通常选择群租或者居住在租金低廉的城中村为主。但随着近年来杭州市对城中村的大规模改造，以及房租的普遍上涨，加剧了他们的住房困难，进一步压缩了这些群体在城市的居住空间。迫切需要政府加强面向这些群体的基本住房保障，把它作为提高区域基本公共服务水平的重要内容。
4.老年人住房保障问题日趋突出，适宜老年人居住的住房严重短缺。
根据杭州市统计年鉴公布的人口数据，2007年底，杭州市区60岁以上人口占比达到15.93%，65岁以上的占11.40%，已远超出老龄化社会标准。杭州老龄化有两个特点：一是老龄人口规模大，2007年60岁以上人口达到668005人；二是增长速度快，2007年底60岁以上人口比2003年增长17.5%，65岁以上的人口增长9.51%。如果以2003～2007年60岁以上人口年增长率4.11 %、65岁以上人口年增长率2.30%计算，则到2015年市区60岁、65岁以上老年人规模将分别达到922264人和573292人。随着城市老年人规模的日益庞大，老年人对适应其生活特点的住房保障的需求越来越迫切。“十二五”期间，应该对此问题给予高度重视。
5.资源约束进一步加剧。
如上所述，保障住宅的潜在需求量很大。但是，资源约束带来的供求矛盾也越来越大：一是土地资源紧缺。“十二五”期间我市不可能把大量耕地用于保障性住房建设，后续的土地供给主要将依靠存量挖潜，这一方面影响土地供给量，另一方面将直接导致保障性住房开发成本大幅上升的风险。二是财政资金紧缺。近年来，得益于土地一级市场的繁荣，快速增长的土地出让收益，直接支持了城市基础设施建设和保障性住房建设，但展望“十二五”，受房地产市场调控与增量土地可供有限性影响，土地出让金收益具有很大的不确定性，因此，财政可用于保障住房建设的资金也带有不确定性。
三、“十二五”规划指导思想与原则
（一）指导思想。
全面贯彻落实科学发展观，按照共建共享“生活品质之城”的总体要求，深化低碳城市建设，不断提升居住品质，改善人居环境；坚持以改善民生、共享发展成果作为住房建设的基本出发点和立足点，进一步完善多渠道、多层次、系统化的住房分类保障体系；坚持鼓励自住性合理住房消费，抑制投资投机性需求，遏制房价过快上涨，促进房地产业持续健康稳定发展；坚持发挥城市综合体对提升城市功能积极作用；坚持发展节能减排和绿色生态建筑的方向，提高建筑科技含量，推广全装修住宅，大力推进住宅产业化建设；坚持加强对房地产市场的调控和监管，完善政策法规，规范和维护市场秩序，防范市场风险，维护社会和谐稳定和经济可持续发展。
（二）基本原则。
