|
6.3.2 公用建筑面积处理的一般原则
6.3.2.1 公用建筑面积的分摊计算以幢为单位进行，非本幢的公用建筑面积不在本幢分摊，本幢的公用建筑面积也不分摊到其它幢去。
6.3.2.2 产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行；无产权分割文件或协议的，按相关房屋建筑面积的比例进行分摊计算。
6.3.2.3 一幢建筑只有一个产权人时，如其不需分层或分户提供产权登记面积时，则该幢建筑可取各层外墙外围水平投影面积之和计算该幢的建筑面积，不需进行公用建筑面积的划分与分摊计算。
6.3.2.4 凡列为不分摊的公用建筑面积，一律参与分摊其应分摊的其它公用建筑面积。
6.3.2.5 多功能综合楼，须按其使用功能和服务范围进行公用建筑面积的划分与分摊计算。
6.3.2.6 公用建筑面积分摊计算后，各分户的建筑面积之和应等于相应的幢、功能区、层的建筑面积。
6.3.2.7 一幢房屋或其局部，在进行变更测绘时，除非原测绘中存在明显错误，否则应遵循相同的分摊原则。
6.3.3 应分摊公用建筑面积的划分及优先级
6.3.3.1 应分摊公用建筑面积按其使用功能及服务范围可划分为：
a）首先把整幢楼从±0.000处分开，即把地下室与楼上划分开。首先分摊地面以上外墙面积，再分摊地面以下外墙面积。接着按照附录中“向下兼容原则”分摊地下室的公用建筑面积。
b）整幢公用建筑面积。指为整幢服务（包括不同功能区）的公用建筑空间的面积，该面积在整幢范围进行分摊。
c）功能区间公用建筑面积。指仅为一幢建筑的某几个功能区服务的公共建筑空间的面积，该面积在相关的功能区范围内进行分摊。
d）功能区公用建筑面积。指专为一幢建筑的某一个功能区服务的公共建筑空间的面积，该面积在该功能区内进行分摊。
e）层间公用建筑面积。指仅为某一功能区内的两层或两层以上楼层服务的公共建筑空间的面积，该面积在相关楼层范围内进行分摊。
f）层内公用建筑面积。指专为本层服务的公共建筑空间的面积，该面积在本层内进行分摊。
g）由于功能设计不同，仅由同一层内的多户使用的公共建筑空间的面积，应由相关多户进行分摊。
6.3.3.2 应分摊的公共建筑面积优先级按服务范围由大到小、由整体到局部的顺序依次递减。按照应分摊公用建筑面积的优先级高低，优先级低的公用建筑面积须参与分摊优先级高的公用建筑面积。
6.3.3.3 应分摊公共面积的划分确认原则是：
依据经市政府规划行政主管部门核准备案的建筑施工图，划分公用部位的使用功能和服务范围，其功能和名称以设计图纸的标注为依据进行确认。
6.3.4 分摊系数的计算方法
6.3.4.1 整体分摊方法
一幢单一功能的建筑，如其各户对公用建筑面积的共用状况基本一致，可采用公用建筑面积整体分摊的方法进行分摊计算，即：
分摊系数＝应公摊公用建筑面积/专有建筑面积总和
分户应分摊的公用建筑面积＝分户专有建筑面积×分摊系数
6.3.4.2 多级分摊方法
一幢建筑存在两个以上的功能区，或存在为局部服务的公用建筑空间时，应采用多级分摊的方法，按自上而下原则进行公用建筑面积的分摊计算。
6.3.4.2.1 上一级分摊——区（层）间分摊
区间分摊系数＝区间应分摊公用建筑面积总和/各区专有建筑面积总和
各区应分摊的公用建筑面积＝各区专有建筑面积×区间分摊系数
6.3.4.2.2 下一级分摊——区（层）内分摊
区内分摊系数＝（区内公用建筑面积＋区间应分摊公用建筑面积）/（功能区内的各套（单元）专有建筑面积总和）
各套（单元）应分摊面积＝套（单元）专有建筑面积×区内分摊系数
6.3.5 房屋建筑面积测绘计算中幢的划分
a建筑规划许可证审批书中同期规划、同期建设；
b该建筑物的施工图纸是否为一整套图纸；
c该建筑物的基础、结构是否为一个整体；
d该建筑物的各塔楼是否有完全独立的共有共用设备。
6.3.6 公用建筑面积分摊计算细则
6.3.6.1 地下室
若地下室有部分区域用作商业、办公等其它用途，则该部分应列为专有面积，位于该区域内仅与商业或办公相通并使用的走廊、楼梯间、电梯间、扶梯、货梯、观光电梯、卫生间、通风井、烟道、管道井等，均在地下室商业或办公部分进行分摊。
6.3.6.2 非专用楼梯、电梯及梯间
6.3.6.2.1 供整幢、或楼（电）梯通过的各功能区或层共同使用的楼（电）梯，或进口和出口处都是公共空间的楼（电）梯，视为非专用梯。
6.3.6.2.2 位于建筑结构内部（外墙以内）的非专用梯为室内非专用梯，位于建筑结构外部（外墙以外）的非专用梯为室外非专用梯。
6.3.6.2.3 一幢房屋的非专用楼梯或电梯，当各层梯间平面结构相同时，其服务范围为整幢或其通过的整个功能区。因管理工作所需对个别楼层或部分楼层不设停机或不开门的，不影响公用建筑面积的整体分摊，其中也包括不使用该楼梯或电梯的地面一层或一～二层复式房。
6.3.6.2.4 一幢建筑，按平面结构不同可分为上下两段，若上段的外围水平投影面积与下段的外围水平投影面积的差值，不大于下段外围水平投影面积的1/3，则当各层楼（电）梯均设计为开门使用或仅个别楼层不设停机或开门时，楼（电）梯的分摊范围应为整幢或其通过的各楼层；若上段的外围水平投影面积与下段的外围水平投影面积的差值，大于下段外围水平投影面积的1/3，即该幢建筑为裙楼＋塔楼型建筑时，按下述情况分别处理。
a）各层楼（电）梯均设计为开门使用时，将各层楼（电）梯视为非专用梯，并作为整幢或其通过的各楼层分摊；
b）如建筑平面结构下段各层设计为不开门使用时，将建筑上、下段视为不同功能区，并将下段各层楼（电）梯视为非专用梯，将上段各层楼（电）梯视为专用梯。进行公用建筑面积计算时将下段非专用梯视为供上段功能区服务而必须通过下段功能区的垂直通道，作为上、下段功能区共同分摊。
6.3.6.2.5 高层建筑中设置的高、低区电梯，高、低区电梯之间在某一层可以互通，这些电梯的梯间建筑面积应作为整栋或功能区的公用建筑面积，其分摊范围为高、低区电梯通过的所有楼层。与高、低区电梯机房连接的缓冲电梯井道按自然层计入电梯间建筑面积。
|
