厦门市地方税务局公告
（2011年第3号）
为进一步加强我市私房出租税收管理，现将私房出租有关税收征管问题明确如下：
一、私房出租是指个人将自有房产出租给承租人使用，由出租人向承租人收取租金的行为。租金收入的形式包括货币收入、实物收入和其他经济利益收入。
有下列情形之一的，视同私房出租：
（一）以房产投资入股，不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的；
（二）以承包、租赁经营或以其他名义有偿提供房屋使用权的；
（三）利用私有房屋从事个体经营，实际经营者非房屋产权人或直系亲属的；（实际经营者系房屋产权人或直系亲属的按房产原值有关规定征税）
（四）除直系亲属外，以各种名义将房屋借于他人居住的。
二、税收征收方式
私房出租的税收采取以下两种征收方式：
（一）按实征收。个人出租房屋取得租金收入，能据实主动申报的，可按申报的租金收入额依法定税种、税率按实征收。具体缴纳的税种、税率、计算方法如下：
房产税＝租金收入×4%；
营业税＝租金收入×3%×50%；
城市维护建设税＝应纳营业税×7%、5%、1%；
教育费附加＝应纳营业税×3%；
地方教育附加＝应纳营业税×1%；
个人所得税＝应纳税所得额×10% 。
应纳税所得额是指纳税义务人的租金收入扣除税、费标准后的余额，减除税费标准和顺序如下：
1．税金及其附加税费扣除标准：个人出租房屋，其应缴纳的营业税及附加税费、房产税准予扣除。
2．修缮费用的扣除标准：个人出租房屋，对能提供该出租房屋修缮合同及合法凭证证明的，其实际开支修缮费用经核准给予分次（月）连续扣除，直至扣除完为止，但每次（月）允许扣除以800元为限。
3．税法规定的费用扣除标准：每次（月）收入额扣除上述两项后的余额不超过4000元的，费用扣除标准为800元；超过4000元的，费用扣除标准为余额的20%。
（二）核定计税租金征收。当纳税人提供的租赁合同中所载租金金额不实或明显偏低，主管税务机关可采用核定计税租金征收的方式，纳入定税管理，各区相邻地区计税租金标准应事先报市地税局征管处协调确定，具体计税租金标准由各基层局制订并报市局征管处备案。
