天津市地方税务局公告
（2011年第3号）
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称《办法》）、《
天津市地方税务局关于房地产开发经营业务有关企业所得税问题的公告》（天津市地方税务局公告2010年第3号）的规定，现就从事房地产开发经营企业的企业所得税征收方式改变后的政策衔接及有关问题公告如下：
一、原实行核定征收方式的企业，实行查账征收方式后，按以下方法进行税务处理
（一）对2011年1月1日以前未完工的项目，应按照查账征收方式计算缴纳企业所得税；已按照核定征收方式缴纳的企业所得税，应换算成应纳税所得额，按照本公告附件所列的纳税申报方法进行申报。
（二）对2011年1月1日以前已完工的项目，按照税法规定结算计税成本、结转销售收入的，并按照核定征收方式缴纳企业所得税的收入以及此部分收入对应的成本、营业税金及附加，不再重新计算应纳税所得额；改变征收方式后，取得的售房收入按照查账征收方式进行计算，其发生的成本，应按照该项目可售面积配比结算。
（三）对2011年1月1日以前已完工的项目，未按照税法规定结算计税成本、结转销售收入的或核定征收与查账征收期间的计税成本不能准确划分的，按照本公告第一条第（一）款的方法进行处理。
（四）对2011年1月1日以前实行核定征收企业所得税期间形成的亏损，凡项目已完工的，实行查账征收方式后不允许弥补；凡项目未完工的，经主管税务机关核实确属项目亏损的，可按照税法规定进行弥补。
（五）对2011年1月1日以前实行核定征收方式企业取得的售房收入，应在2010年度汇算清缴期内，结清应缴纳的企业所得税。汇算清缴后仍未结清核定征收方式期间应纳税款的，其该部分收入应纳的企业所得税按照查账征收方式进行计算。
二、收入的税务处理
（一）企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，按照本公告附件所列的纳税申报方法进行申报。
企业销售未完工开发产品的计税毛利率按照下列规定进行确定：
1.开发非经济适用房项目的，暂按25％确定；
