四、创新举措，提升物业管理工作水平
（一）加强前期物业管理工作。住房行政管理部门要完善物业管理招投标制度，稳步推进房地产开发与物业管理的分业经营。开发建设单位应按照住建部《前期物业管理招投标管理暂行办法》的规定，采取招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。开发建设单位在销售物业之前，要制定业主《临时管理规约》，并将《临时管理规约》向物业买受人明示和说明，物业买受人应当在与开发建设单位签订物业买受合同时，对遵守《临时管理规约》做出承诺。开发建设单位在销售物业之前，应当与选聘的物业服务企业签订书面的《前期物业服务合同》，并督促物业服务企业严格执行。开发建设单位未选聘物业服务企业，未签订《前期物业服务合同》的，住房主管部门不予以办理商品房预售许可证。
（二）加强物业管理用房建设。新建物业在规划建设时，开发建设单位应当按照不低于规划总建设面积4‰的比例建设物业管理用房，无偿提供给全体业主。规划部门应在规划总平面图中明确标明物业管理用房的位置和面积，并在建筑工程规划许可证中注明物业管理用房的面积。物业管理用房应当是独用成套房屋，具有上下水、供电、通讯等基本设施，具备办公条件。物业管理用房位置应设置在开发项目中心区域或主出入口附近的房屋底层，方便业主使用的地方，不得设置在地下。设置在住宅楼内的物业管理用房，应当具有独立的通道。分期开发建设的项目，物业管理用房应设置在首期开发范围。
住房主管部门要对物业管理用房独立测量、计算面积（其面积不计入分摊的公用建筑面积内），并在房地产平面图相应的位置上标注物业管理用房字样。物业管理用房所有权归物业管理区域内的全体业主所有，由物业服务企业负责维修、养护和经营。物业管理用房应用于物业管理服务活动和业主活动，任何单位和个人不得将物业管理用房擅自买卖、抵押或者改作他用。
（三）推进业主委员会建设。各乡镇政府（街道办事处）应根据社区管理和业主自治相结合的原则，按照规定的程序，推进业主委员会建设。一个物业管理区域应当成立一个业主委员会。住宅小区业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、有关产权单位及物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选。业主委员会主要负责召集业主大会、选聘物业服务企业、监督履行物业服务合同、监督实施管理规约、协助物业服务企业对逾期不交纳物业服务费的业主进行督促催交等工作，同时积极配合和支持社区居委会的工作。乡镇政府（街道办事处）应当支持业主委员会的工作。业主委员会成立前或集体换届期间，由乡镇政府（街道办事处）指定社区居委会代行业主委员会的职责，确保工作正常运转。引导和鼓励业主大会通过公开招投标方式，选聘具有相应资质的物业服务企业实行物业管理。
