3.4 注销登记
3.4.1（因房屋倒塌、灭失的注销登记）
3.4.1.1房屋因倒塌、拆除等原因灭失申请注销登记的，申请人是原房地产权利人。
3.4.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）房地产权证书（原件）；
（四）房屋所在地的区县房屋、规土管理部门出具的房屋倒塌、拆除等灭失证明文件（原件）。
3.4.2（因建设用地使用权终止的注销登记）
3.4.2.1以出让、租赁等方式取得的建设用地使用权因依法终止申请注销登记的，申请人是原建设用地使用权人。
3.4.2.2申请人应当向登记机构提交下列文件：
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）房地产权证书（原件）；
（四）规土管理部门出具的建设用地使用权依法终止的证明文件（原件）。
3.4.3（因建设用地使用权、房屋所有权抛弃的注销登记）
3.4.3.1建设用地使用权、房屋所有权因抛弃而终止申请注销登记的，申请人是房地产权利人。
3.4.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）房地产权证书（原件）。
3.4.4（核准注销登记的条件）
3.4.4.1符合下列条件的注销房地产登记申请，应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记簿记载的权利人；
（二）申请注销登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；
（三）申请注销登记的事项与房地产登记簿的记载不冲突。
3.4.4.2因抛弃建设用地使用权、房屋所有权而申请注销登记的，房地产登记簿有下列记载事项的，应当认定为申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突：
（一）有房地产抵押权、地役权、居住权登记的；
（二）有异议登记的；
（三）有预告登记的；
（四）有司法机关、行政机关依法实施财产保全等限制措施的法律文件登记的。
3.4.5（注销登记审核时限）
登记机构应当自受理注销房地产登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将注销事项记载于房地产登记簿；其中房屋虽然灭失、但仍拥有建设用地使用权的，换发记载建设用地使用权状况的房地产权证。不符合规定条件的，不予注销登记，并书面告知申请人。
3.4.6（因行政机关、人民法院作出的行为终止建设用地使用权、房屋所有权的注销登记）
3.4.6.1建设用地使用权、房屋所有权因行政机关、人民法院依法作出的没收行为终止的，登记机构应当在收到行政机关、人民法院作出的已经发生法律效力的文件后五日内将注销事项记载于房地产登记簿，原房地产权证书作废。
3.4.6.2建设用地使用权、房屋所有权因行政机关依法作出的征收房屋所有权、收回建设用地使用权等行为终止的，登记机构应当在收到行政机关作出的已经发生法律效力的文件后，核验已付清补偿款的证明或房屋已拆除的证明，并于二十日内将注销事项记载于房地产登记簿，原房地产权证书作废。
3.4.7（登记机构依职权注销登记）
房屋灭失且建设用地使用权依法终止后，当事人未申请注销登记的，登记机构可以在收到房屋、规土管理部门提供的房屋灭失且建设用地使用权终止的证明文件后将注销事项记载于房地产登记簿，原房地产权证书作废。
前款证明文件包括：
（一）房屋所在地的区县房屋、规土管理部门出具的房屋灭失证明（原件）；
（二）市或者区县规土管理部门与权利人签订的解除建设用地使用权出让合同、建设用地使用权租赁合同的协议（原件）；
（三）市或者区县规土管理部门提供的出让建设用地使用权、租赁建设用地使用权因土地使用期限届满而终止的证明（原件）。
房地产登记簿中有房地产抵押权、地役权记载的，或者有行政机关、司法机关限制房地产权利的文件登记的，登记机构依职权注销登记后应当通知房地产抵押权人、地役权人或有关行政机关、司法机关。
4.房地产抵押权和地役权登记
4.1（以出让建设用地使用权设立抵押权的登记）
4.1.1以出让建设用地使用权设立抵押权申请登记的，申请人是抵押合同当事人。
4.1.2申请人应当向登记机构提交下列文件：
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）记载出让建设用地使用权状况的房地产权证书（原件）；
（四）抵押担保的主债权合同（原件）；
（五）抵押合同（原件）。
4.2（以储备土地的建设用地使用权设立抵押权的登记）
4.2.1以储备土地的建设用地使用权设立抵押权申请登记的，申请人是抵押合同当事人。
4.2.2申请人应当向登记机构提交下列文件：
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）记载建设用地使用权状况的房地产权证书（原件）；
（四）抵押担保的主债权合同（原件）；
（五）抵押合同（原件）；
（六）土地储备计划（复印件）；
（七）同级财政部门的贷款规模批准文件（复印件）；
（八）同级人民政府批准的项目实施方案（复印件）。
4.3（以房地产设立抵押权的登记）
4.3.1以房地产设立抵押权申请登记的，申请人是抵押合同当事人。
4.3.2申请人应当向登记机构提交下列文件：
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）房地产权证书（原件）；
（四）抵押担保的主债权合同（原件）；
（五）抵押合同（原件）。
4.3.3房地产登记簿有行政执法机构认定损坏房屋承重结构文件登记记载的，还应当提交行政执法机构出具的已经完成整改的证明文件。
4.3.4产权人为单位的居住房屋设立抵押权的，申请人还应当提交区县房屋管理部门出具的《已出租公有住房征询表》。
4.4（核准房地产抵押权设立登记的条件）
符合下列条件的房地产抵押权设立登记的申请，登记机构应当准予登记：
（一）申请人是设立房地产抵押权的当事人，且其中一方是房地产登记簿记载的房地产权利人；
（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突。
4.5（当事人以合同方式设立地役权登记）
4.5.1以合同方式设立地役权申请登记的，申请人是设立地役权合同的双方当事人。
4.5.2申请人应当向登记机构提交下列文件：
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）房地产权证书（原件）；
（四）设立地役权的合同（原件）。
4.6（核准地役权设立登记的条件）
符合下列条件的地役权设立登记的申请，登记机构应当准予登记：
（一）申请登记的需役地、供役地在房地产登记簿的记载范围内；
（二）申请人是设立地役权的当事人，且分别是房地产登记簿记载的需役地、供役地权利人；
（三）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突。
4.7（房地产抵押权、地役权的转移登记）
4.7.1经登记的房地产抵押权、地役权申请转移登记的，申请人应当是房地产抵押权、地役权转让合同的当事人。
4.7.2申请人应当向登记机构提交下列文件：
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）房地产登记证明（原件）；
（四）证明房地产抵押权、地役权转让的文件（原件）。
4.8（房地产抵押权、地役权的变更登记）
4.8.1经登记的房地产抵押权、地役权申请变更登记的，申请人是原设立抵押权、地役权的当事人。
4.8.2申请人应当向登记机构提交下列文件：
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）房地产登记证明（原件）；
（四）证明房地产抵押权、地役权变更的文件（原件）。
4.9（核准房地产抵押权、地役权的转移登记、变更登记的条件）
符合下列条件的房地产抵押权、地役权的转移登记、变更登记的申请，登记机构应当准予登记：
（一）申请人是转让、变更房地产抵押权、地役权的当事人，且其中一方是房地产登记簿记载的抵押权人、地役权人；转让地役权的，受让人还应当是需役地转移登记的受让人；
（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突。
4.10（房地产抵押权、地役权的注销登记）
4.10.1经登记的房地产抵押权、地役权申请注销登记的，申请人应当是房地产登记簿上记载的抵押权人、地役权人。
4.10.2申请人应当向登记机构提交下列文件：
（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；
（二）身份证明（复印件）；
（三）房地产登记证明（原件）；
（四）证明房地产抵押权、地役权终止的文件（原件）。
4.10.3人民法院、仲裁机构已经生效的判决、裁定、调解、裁决证明房地产抵押权、地役权终止或者无效的，抵押人、供役地权利人凭人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的文件，可以申请注销房地产抵押权、地役权登记。
4.11（核准房地产抵押权、地役权注销登记的条件）
符合下列条件的房地产抵押权、地役权注销登记的申请，登记机构应当准予登记：
（一）申请人是房地产登记簿记载的抵押权人、地役权人；
（二）申请登记的房地产在房地产登记簿的记载范围内；
（三）申请登记事项与房地产登记簿的记载不冲突。
4.12（房地产抵押权、地役权登记的冲突情形）
4.12.1申请房地产抵押权、地役权设立、转移、变更登记的房地产有下列记载事项的，应当认定为申请登记事项与房地产登记簿的记载有冲突：
（一）有他人的预告登记的；
（二）有司法机关、行政机关依法实施财产保全等限制措施的法律文件登记的。
