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盐城市人民政府关于印发盐城市物业管理实施细则的通知

  第三十一条 物业服务企业应履行下列义务:
  (一)执行物业管理行业规范、服务标准,备足卫生保洁、绿化养护等必需的物业服务工具和设备;
  (二)履行物业服务合同,提供物业服务,维护业主利益;
  (三)接受业主、业主委员会的监督;
  (四)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目、标准和收支情况,以及公建配套设施经营管理的收支情况;
  (五)劝阻违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为,劝阻不听的,及时报告相关管理部门和业主委员会;
  (六)接受政府有关行政主管部门的监督和行业协会的自律管理;
  (七)接受街道办事处或社区对居委会的日常考核、督查、评价与管理;
  (八)协助有关行政管理部门制止违法、违规行为,维护物业管理区域公共秩序;
  (九)未经城管部门批准,物业服务企业不得批准在小区内乱设摊点;
  (十)法律、法规规定的其他义务。

第四章 前期物业管理

  第三十二条 前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
  第三十三条 住宅物业和非住宅物业出售前,建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。自建的非住宅物业需要选聘物业服务企业时,也应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
  凡多层物业(含住宅、非住宅及其配套用房,下同)规划总建筑面积在3万平方米以上,或高层(含小高层)物业规划总建筑面积在1万平方米以上,或多层、高层混合物业规划总建筑面积在3万平方米以上的新建或在建物业,都必须以招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。规模较小,未达到以上标准的新建或在建物业,或投标人少于3个,须经物业所在地县(市、区)房产行政主管部门批准后,方可采用协议方式选择相应资质的物业服务企业。
  第三十四条 建设单位按照以下规定时限完成前期物业管理招投标工作:
  (一)预售住宅商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成;
  (二)新建现售住宅商品房项目应当在现售前30日完成;
  (三)非出售的新建住宅物业应当在交付使用前90日完成。
  建设单位应当自确定中标之日起15日内,与中标的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,并向物业项目所在地的县(市、区)房产行政主管部门备案。
  签订前期物业服务合同期限一般不超过三年。业主委员会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时,前期物业服务合同自然终止。
  第三十五条 前期物业管理的主要内容是:
  (一)建立与业主、物业使用人的联络关系;
  (二)设计管理模式,草拟物业管理制度,编写物业管理规约建议书;
  (三)建立服务系统和服务网络;
  (四)办理移交承接验收事宜;
  (五)在业主大会选聘物业服务企业前,按照《前期物业服务合同》的约定实施物业管理。
  建设单位应明确物业服务企业的前期介入管理的具体内容,并给予物业服务企业相应的前期介入管理经费,具体内容与标准由双方在前期物业服务合同中约定。在办理商品房预售许可证之前将物业用房的具体位置在规划图中标明。
  第三十六条 建设单位应在物业管理区域内首份房屋销售合同签订前,制定临时管理规约和住宅使用说明书,并作为房屋销售合同的附件。
  临时管理规约的内容应当包括:物业的使用和维护管理、业主的权利和义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项。临时管理规约的内容不得侵害物业买受人的合法权益和社会公共利益。
  住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、详细的房屋结构图(注明房屋承重结构)和共用能耗计量部位及费用分摊办法,不得占用共用部位、共用场地,不得移装共用设备和擅自改变经营用房用途,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。
  建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。
  物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
  第三十七条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,以及建设工程规划许可文件载明的建设项目平面布局图,并在房屋交接书中列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备。
  建设单位选聘的物业服务企业应当与物业买受人签订前期物业服务协议。
  第三十八条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
  建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供不少于规划建设总建筑面积0.4%具有产权的物业管理用房(其中住宅区物业管理配套办公、服务用房和经营用房的比例分别为1:3:6)。在业主大会成立后建设单位将验收合格的物管用房产权移交给业主,移交后的房屋产权属全体业主共有。设备用房不能作为物管用房移交。


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