本案中南洋银行、昌华公司和羊城集团三方共同签订的《3000万港元拆迁贷款合同》包括两方面的内容：一是南洋银行与昌华公司之间的借款合同部分，一是南洋银行与昌华公司和羊城集团之间的担保合同部分。当事人之间签订的《3000万港元拆迁贷款合同》中涉及借款内容的部分和《1.8亿港元贷款协议》均系当事人的真实意思表示，并不违背我国有关法律法规的禁止性规定，且已按照有关规定履行了外债登记手续，应认定为有效。南洋银行在依据有关合同约定向昌华公司履行贷款义务后，昌华公司负有还本付息的义务。昌华公司未及时还款，应承担相应的违约责任。原审法院判决昌华公司向南洋银行偿还贷款本金124018476港元和根据合同约定计算的利息、罚息正确，应予维持。
本案当事人之间签订的《3000万港元拆迁贷款合同》中涉及担保内容的部分和《房地产抵押贷款合同》、《房地产抵押贷款合同补充合同》约定了两方面的担保：一是昌华公司承诺将位于广州市东风路与德政路交界东南角及豪贤路102号的土地使用权及将来在该土地上建成的“羊城商业大厦”抵押给南洋银行；二是羊城集团承诺将其在昌华公司的全部股权质押给南洋银行（当事人虽然在合同中表述为股权“抵押”，但其实质是指股权“质押”）。上述均作为昌华公司向南洋银行履行还款义务的担保。
关于土地使用权及其地上待建建筑物抵押部分。昌华公司与南洋银行在上述合同中明确约定，昌华公司将其享有的土地使用权及该土地上待建的建筑物抵押给南洋银行。该约定系当事人真实的意思表示。《
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第
三十二条规定：“土地使用权可以抵押。”《
中华人民共和国担保法》第
三十四条也规定，抵押人依法有权处分的国有的土地使用权可以抵押。根据我国现行有关法律规定，亦没有关于地上待建建筑物作为抵押物的禁止性或限制性规定，故土地使用权及其地上待建建筑物，目前在我国均可以作为抵押物。根据《
中华人民共和国担保法》第
四十一条和四十二条的规定，当事人以土地使用权抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第
四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”因此，以土地使用权及其地上待建建筑物进行抵押的，办理抵押登记手续为合同的生效要件。然而，对于具体由哪个部门办理、如何办理上述抵押登记手续，特别是如何办理待建建筑物抵押登记，我国目前尚没有统一、明确的法律规定，实践中，各地区具体掌握亦不同。本案中，昌华公司虽然在其抵押登记申请书中包括了待建建筑物“羊城商业大厦”，但广州市房地产管理局、广州市国土局房管局颁发的《土地他项权证》中仅载明“权利土地坐落”在广州市东山区东风路与德政路交界及豪贤路102号，没有对地上待建建筑物进行描述。参考本案行为发生时有效的、广州市房地产管理局和广州市国土局房管局据以办理有关抵押登记手续的、广州市政府于1990年6月6日颁发的穗府（1990）54号《广州市房地产抵押管理办法》的规定，“以土地使用权设定抵押的：若地上尚未建有房屋或其他附着物，抵押合同签订后，地上新增的房屋或其他附着物，均为抵押物的一部分”，可以认定该抵押登记不仅是指土地使用权的抵押，还应当包括该地上待建建筑物的抵押。因此，本案所涉土地使用权及其地上待建建筑物的抵押合同有效。根据《
中华人民共和国担保法》第
三十三条的规定，“抵押”“是指债务人……不转移对本法第
三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”，当昌华公司不履行其还款义务时，南洋银行对昌华公司提供的抵押物——位于广州市东山区东风路与德政路交界及豪贤路102号的土地使用权及其地上建筑物“羊城商业大厦”折价或拍卖、变卖的价值享有优先受偿权。原审判决对此认定正确，应予维持。上诉人认为抵押物不包含地上建筑物“羊城商业大厦”、南洋银行不能对该地上建筑物享有优先受偿权的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于股权质押部分。根据《
中华人民共和国担保法》第
七十五条的规定，有限责任公司的股份可以质押。该法第七十八条第三款规定：“以有限责任公司的股份出质的，适用
公司法股份转让的有关规定。质押合同自股份出质记载于股东名册之日起生效。”但本案当事人并未按该要求办理有关股份出质记载手续，因而本案中的股权质押合同部分并未生效。原审法院判决南洋银行对羊城集团在昌华公司中的全部股权享有优先受偿权欠妥。
